¿Qué se puede hacer para fomentar el alquiler de vivienda?

Hace dos semanas mi socia, Susana Alfageme, publicó en esta sección, Tus Derechos, un artículo sobre los problemas que está generando el alquiler de vivienda, donde exponía muy acertadamente que si los propietarios no se animan a alquilar es porque tenemos unas leyes que, aunque con la mejor intención intentan proteger a los posibles inquilinos, colocan a aquellos en una situación en la que no pueden sentirse seguros, desmotivándoles de tal modo que buscarán cualquier alternativa antes que destinar sus inmuebles al alquiler de vivienda y si finalmente se atreven, los arrendarán a candidatos con una solvencia fuera de toda duda.

Esta situación a quien más perjudica es a aquellos aspirantes a inquilinos que perciben el salario mínimo o poco más y ello aunque sean dos o más quienes pretendan alquilar conjuntamente porque actualmente el salario mínimo es inembargable a estos efectos, sean uno o veinte los que ocupen la vivienda. No pocas veces atendemos en consulta a familias que en conjunto suman ingresos más que suficientes para hacer frente al pago del alquiler pero reciben un rechazo tras otro. Les parece y realmente es injusto, pero la realidad es que lo que le interesa al arrendador, a efectos de solvencia, es buscar un inquilino que tenga un salario alto o que presente a un avalista que cumpla este requisito pues la suma de varios arrendatarios con ingresos que no superen el salario mínimo no aporta garantía alguna de cara a un hipotético y futuro impago.

Ahondar en este asunto es imprescindible para poder buscar soluciones pero requiere ponerse en el lugar de quienes tienen que decidir poner en alquiler sus viviendas. Obligarles a alquilar no es una solución, ya que vulneraría su derecho de propiedad y se trata de encontrar soluciones que en la medida de lo posible, respeten todos los intereses en conflicto.

¿Queremos que los propietarios alquilen su vivienda y la destinen a vivienda habitual? Hay algunas medidas que podrían facilitarlo. Tan solo voy a comentar algunas que aparentemente podrían llamar positivamente la atención de un posible arrendador.

1) Deducción en el Impuesto de la Renta por alquiler de vivienda habitual que no dependa de si estamos o no en una zona tensionada. Si antes existía una deducción del 60% por alquilar la vivienda, estuviera esta donde estuviera y fuera cual fuera el precio del alquiler, nos encontramos ahora con que se ha reducido con carácter general y solamente se eleva el porcentaje de deducción cuando el inmueble se ubica en una zona tensionada y por ello sujeta a un precio máximo de alquiler. Las cuentas no salen en las zonas tensionadas porque aunque la deducción se eleva, la renta baja. Menos aún en las zonas no tensionadas donde el precio de mercado no se encuentra disparado pero la deducción se ha reducido. No nos engañemos, lo que ahora tenemos no está funcionado en la medida en que se necesita. Hace falta una deducción importante, sin discriminar zonas, aplicable a quien se anime a destinar su vivienda a vivienda habitual de un inquilino, más aun si se trata de arrendadores de recursos limitados, porque supone mucho tiempo que van a estar sin ese inmueble y unos riesgos innegables que deben ser recompensados para animarles en esa dirección.

2) Las viviendas no deberían tener un precio máximo de alquiler, ni siquiera aunque se encuentren en una zona tensionada, si ese precio está muy lejos del precio de mercado, pues limitar de esta forma los precios desincentiva el alquiler para vivienda habitual. El propio mercado se encargará de regular los precios tan pronto como los propietarios se sientan seguros, empiecen a ver que les compensa y se animen a ofertar inmuebles. Sin embargo, sí que es coherente limitar la actualización anual del alquiler cuando el IPC sube más de lo que subirán los salarios.

3) Hay que reformar la normativa que regula la inembargabilidad del salario mínimo, pudiendo embargarse una parte del mismo para el pago de deudas derivadas del alquiler. Si el salario mínimo se calcula en función de los gastos necesarios que ha de enfrentar cualquier persona y entre ellos se incluye la vivienda, es razonable que una parte deba destinarse a pagar el alquiler. Además no tiene sentido que haya viviendas en las que existen varios inquilinos con ingresos que, si bien no superan individualmente el salario mínimo, si se suman lo doblan o triplican, pero no se puedan embargar estos ingresos cuando se reclaman rentas atrasadas. También es habitual que el inquilino sea una persona inembargable, pero en la vivienda alquilada habiten, sin figurar en el contrato, otras personas con ingresos más que suficientes, pero que son intocables dado que no son parte del contrato ni deudores. Todos lo que de manera habitual habitan una vivienda arrendada deberían responder del pago de la renta si tienen ingresos.

4) Hay que incrementar la oferta de viviendas de alquiler social, siendo las Administraciones las que oferten vivienda pública o, cuando no haya suficientes, se organice una bolsa de vivienda social en la que puedan participar propietarios privados, pero estableciendo unas condiciones que puedan resultar interesantes: aval de la Administración para el pago de la renta y para compensar los daños que pueda sufrir el inmueble. Si se ceden estas viviendas a personas sin recursos y a un precio inferior al de mercado, que la diferencia en el precio del alquiler (hasta un precio razonable y justo) la asuma la Administración.

5) Subvenciones para los inquilinos que tengan ingresos dentro de un rango. Esto ya se aplica en varias comunidades autónomas con éxito. Para evitar la subida de los precios que suele producirse tras la implementación de este tipo de sistemas, es importante que se condicione la subvención a que la renta no supere determinado importe. Ahora bien, tiene que ser una cantidad realista, porque si el límite que se pone al alquiler está muy por debajo del precio de mercado será realmente difícil tener opciones de percibir la subvención por alquiler. Por ejemplo, si digo que daré una subvención de 200 euros al mes al que tengan un alquiler que no pase de 600 euros y lo ofrezco en un lugar donde el precio medio del alquiler son 900 no estoy consiguiendo nada o quizás estoy incentivando la economía sumergida, figurando en el contrato un precio y pagándose una parte en B.

6) Las personas sin recursos deben poder dirigirse a la Administración para tramitar una solicitud de vivienda digna y han de poder recibir una respuesta adecuada en un tiempo razonable. Una vez exista un sistema que funcione hay que cambiar las leyes para que la ocupación ilegal sea un delito y el desalojo sea inmediato.

7) El procedimiento de desahucio por falta de pago de la renta debe agilizarse. No sólo sobre el papel, en el texto legal, sino en los Juzgados, respetándose los plazos. Cuando un desahucio se suspenda, por vulnerabilidad económica del inquilino que deja de pagar la renta, hay que buscar una solución habitacional rápida, porque es imprescindible protegerlo, pero no se puede hacer recaer esta carga sobre los propietarios. Y si no se encuentra un alojamiento alternativo, el arrendador debe ser compensado de forma razonable y ágil.

8) Hay que diferenciar claramente a los arrendadores a la hora de regular el alquiler. No es lo mismo una empresa con numerosos inmuebles que busca beneficios, que un propietario que tiene una segunda vivienda adquirida con esfuerzo o heredada, que necesita el importe del alquiler para complementar sus ingresos y poder vivir dignamente. Esto ya se hace para algunas cuestiones, pero no para otras.

9) Las viviendas vacacionales son necesarias porque hay demanda más que suficiente y resultan más económicas para los turistas que viajan en familia y no pueden alquilar varias habitaciones de hotel. Las que se encuentran en una comunidad de propietarios (pisos turísticos) deben tener una regulación que tome en consideración la opinión mayoritaria de los vecinos y cumplir unos requisitos determinados pero con una normativa estable, unificada en lo posible y que no cambie cada poco tiempo poniendo en riesgo las inversiones realizadas. Una vez establecidas normas razonables y justas para todos los implicados hay que controlar que se cumplan y por supuesto, que tributen los ingresos obtenidos. El principal problema de las viviendas vacacionales y pisos turísticos es que muchos no cumplen la normativa y no se declaran las ganancias. Esto perjudica a todos. Si se consigue que todas las viviendas vacacionales cumplan la normativa y tributen, mientras que los inmuebles destinados a vivienda habitual se benefician de deducciones fiscales y de procedimientos eficaces para recuperar la vivienda y cobrar las rentas atrasadas, es cuestión de tiempo que sea mas rentable el alquiler de vivienda que el vacacional, porque es más cómodo alquilar para larga duración, solo hace falta que sea rentable y seguro.

Realmente es complejo instaurar unas medidas justas y eficaces. Puestos a imaginar la lista podría ser muy larga, pero hay que analizar con cuidado los pros y contras de cada opción, el coste económico que implicaría para las arcas públicas, la repercusión en cuanto al aumento de viviendas en alquiler que puede representar, el tiempo que puede demorar comenzar a ver resultados, etcétera. Una cosa es cierta. Lo que actualmente tenemos no está funcionando a nivel global, sin perjuicio de que alguna autonomía cuente con medidas propias. Cada vez hay menos viviendas en alquiler y el precio es más alto. Cada vez hay mas personas que no pueden comprar una vivienda y no tienen otra opción que alquilar.

Por otro lado ¿es mejor destinar ayudas al alquiler o para la compra de vivienda? Las dos son necesarias, pero no nos engañemos, una persona con un trabajo inestable y con ingresos bajos no puede optar a la compra de una vivienda. La línea de avales ICO que recientemente se ha aprobado y cuyo propósito es ayudar a la adquisición sin tener que ahorrar para pagar una entrada es una buena idea pero tiene una pega: no podemos obligar a una entidad financiera a conceder un préstamo hipotecario y los requisitos de concesión no solo tienen que ver con que se pague o avale un porcentaje de precio sino también y sobre todo, con la solvencia de los prestatarios es decir, con que tengan unos ingresos altos y un trabajo estable. Y esta segunda parte no puede suplirse. El tema de la vivienda es una de las asignaturas pendientes de nuestro Estado. Debe ser una prioridad, como lo son todas las cuestiones que una persona pueda necesitar para vivir con dignidad. Qué difícil resulta mirar para otro lado. Y qué difícil tarea poner remedio a problemas tan urgentes e imperativos.