La consultora del plan de vías propone bajar el precio del 'solarón' un 30% y dividir las parcelas

Actualmente, el 'solarón' se divide en dos parcelas: la H1, con una edificabilidad residencial del 84% y la posibilidad de acometer 227 viviendas, y la H2, con una edificabilidad del 90% y un total de 191 viviendas. Knight Frank ve un problema, precisamente, colocar en el mercado esas 418 viviendas a la vez. El estudio tiene en cuenta la próxima aprobación del nuevo Plan General de Ordenación favorecerá que la oferta de obra nueva en la periferia crezca con precios más competitivos y mejores dotaciones privadas, al tiempo que en el centro se renovarán edificios presentando unas condiciones técnicas, energéticas y de situación que pueden ser superiores.

En la primavera de 2016 se sacaron a subasta las dos parcelas por 70,5 millones de euros y el procedimiento quedó desierto. La consultora advierte de que no dividir las parcelas y que cada una de ellas supere los 30 millones de euros hace que solo estén al alcance de grandes promotores internacionales, dejando fuera a los constructores locales. Pero además, esas grandes firmas «buscan actualmente bajo riesgo, para lo cual seleccionan buenas localizaciones en las regiones más 'calientes' de España», es decir, sobre todo Madrid, el Levante y el sur de España. De cualquier modo, entre este grupo de empresas «no son comunes operaciones de compra de suelo de más de 30 millones de euros».

¿Cuál es la solución que aporta Knight Frank? Descartando que esté interesado en invertir un gran promotor internacional y menos con una inversión inicial de entre 40 y 70 millones de euros, la consultora apuesta por meter en el juego a los promotores pequeños o locales, «que no suelen llegar a inversiones de más de diez millones de euros». La opción pasa por la división de las parcelas H1 y H2 «para obtener suelos que desarrollen promociones más manejables». De esa manera, se ajustarán más a la necesidades de los promotores locales, que suelen tener menor capacidad de inversión, con lo que aumentarán las posibilidades de venta. Así se obtendrán seis parcelas; cuatro, de la primera, y dos, de la segunda, y cada una de ellas se venderá por separado. El documento explica que, «al coincidir las parcelas resultantes con los edificios planteados, no supone un cambio en la filosofía e imagen del proyecto, más que su ejecución por fases».

¿Por qué habla de ejecución por fases? Porque Knight Frank recomienda no sacar a la venta todas las parcelas a la vez. «El proyecto, tal y como está concebido actualmente, tiene un volumen demasiado grande. Se plantea la necesidad de fragmentar el proyecto de forma que se pongan en el mercado las viviendas que éste pueda absorber, asegurando la viabilidad de cada una de las promociones resultantes».

El estudio ya no habla para nada de obtener 70,5 millones de euros por la venta de los terrenos afectados por el plan de vías, sino de cantidades más modestas. De cualquier modo, hay que tener en cuenta que esa bajada de precios no compromete la inversión del plan ferroviario, pues no está condicionada a la venta de las parcelas, al contrario de lo que ocurría al inicio del proyecto. En el caso de que no se segregaran las dos parcelas actuales, el documento otorga un valor de 25.660.000 euros a la H1 y de 15.700.000 euros a la H2. Es decir, supondría un total de 41.360.000 euros. En el mejor de los casos podría llegar a 46,1 millones.

Pero con las parcelas segregadas y su venta escalonada la cosa mejora, ya que «aprovechamos la coyuntura del mercado para obtener mayor rentabilidad, eliminando el efecto de 'competencia' entre los adquirentes del suelo». Es decir, los promotores no tendrían que competir entre sí ya que, en este caso, las viviendas no salen a la venta a la vez, sino dos parcelas al año. Las dos primeras parcelas a la venta serían las ubicadas frente a la casa sindical, por 7,6 millones de euros (58 viviendas) y 5,2 millones (38 viviendas). Al año siguiente serían las que dan a la calle del Pintor Mariano Moré, por 5,6 millones (48 viviendas) y 9,8 millones (83 viviendas). Las dos últimas que se venderían serían las más cercanas al Museo del Ferrocarril, en la calle de Sanz Crespo, por 14 millones (144 viviendas) y 6,1 millones (47 viviendas). En total, se obtendrían 49,2 millones de euros, un 30% menos que los 70,5 millones previstos al inicio del proyecto del plan de vías.

Estas cantidades se obtienen bajo la premisa de que el precio medio de venta del metro cuadrado sería de 2.700 euros, incluyendo piso, garaje y trastero. Knight Frank estima que para absorber las 418 viviendas previstas serán necesarios, «al menos, cinco años». Si al final los socios de Gijón al Norte deciden poner en práctica las recomendaciones de este estudio han de tener en cuenta que serán necesarios unos seis meses para la modificación del proyecto de reparcelación, que tendrá en cuenta que cada edificio conservará sus parámetros iniciales, incluidos los aparcamientos.