A tiempo de reclamar los gastos hipotecarios

Poco a poco la jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea han ido aclarando dudas, sentando jurisprudencia y definiendo lo que se puede reclamar y cuándo. Paralelamente la reforma procesal civil que ya ha entrado en vigor simplifica los trámites lo que debería redundar en una mayor rapidez en obtener una resolución.

Llegados a este punto, son tres las cuestiones que es interesante tomar en consideración para valorar si es interesante plantear una reclamación de los gastos hipotecarios que hemos podido pagar indebidamente sobre la base de la aplicación de una cláusula abusiva contenida en nuestro contrato de préstamo:

Los que se han generado como consecuencia de la contratación de un préstamo hipotecario que se haya formalizado antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (16 de junio de 2019). Lo más habitual es que el préstamo se formalice de forma paralela a la compraventa de una vivienda. En esos casos, no son reclamables los gastos generados por esa operación sino tan sólo los que derivan del préstamo. Concretamente son los siguientes:

- Arancel notarial. El Tribunal Supremo mantiene que la escritura de constitución del préstamo interesa a ambas partes, por tanto, debe abonarse por mitad. La de la cancelación, como interesa solo al prestatario, es este, es decir, el consumidor, quien asume íntegramente su pago y las copias que se soliciten las abona aquel de los dos que las haya pedido.

- Arancel registral. La inscripción de la garantía hipotecaria interesa solo al banco y, por tanto, debe asumir íntegramente su importe. Ahora bien, la de cancelación corresponde al prestatario por el mismo criterio.

- Gastos de gestoría. Normalmente impuesta por el banco para realizar los trámites notariales y registrales, por tanto, su importe debe ser asumido por este.

- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. A partir del 10 de noviembre de 2018 lo asume el banco, en los préstamos con fecha anterior este impuesto lo asume el consumidor por lo que no es posible incluirlo en la reclamación salvo que se haya abonado con posterioridad a esa fecha.

- Comisión de apertura. No es tan sencillo determinarlo como con el resto de gastos. Hay que analizar caso a caso aunque puede resultar abusiva si es desproporcionada, si se establece por servicios por los que ya se ha cobrado un coste, si no se especifican los servicios a los que hace referencia y resulta confusa para el consumidor...

Este ha sido el principal problema de estos últimos años. La declaración de nulidad de la cláusula de gastos hipotecarios es imprescriptible, es decir, podemos solicitarla en cualquier momento. Una vez declarada nula la cláusula, lo que se solicita es la devolución de los gastos que se han tenido que abonar en aplicación de esa cláusula que ha resultado ser no válida. Para la reclamación de esos importes, que al final es lo que le interesa al consumidor, sí hay un plazo y las dudas se planteaban, una y otra vez, acerca de a partir de qué momento se contaban los plazos que existen para reclamar las cantidades.

Ese debate, sobre el que existieron diferentes soluciones, acaba de resolverse con dos sentencias, una del Tribunal de Justicia de la Unión Europa y otra del Tribunal Supremo que recoge precisamente la doctrina de aquel, que abren la posibilidad de continuar planteando reclamaciones de gastos hipotecarios. En concreto señalan que, salvo en aquellos casos en que la entidad prestamista pruebe que en el marco de sus relaciones contractuales ese concreto consumidor pudo conocer en una fecha anterior que esa estipulación era abusiva, el día inicial del plazo de prescripción de la acción de restitución de gastos hipotecarios indebidamente pagados por un consumidor será el de la fecha de la firmeza de la sentencia que declara la nulidad de la cláusula que obligaba a tales pagos. Dicho de otro modo, a partir de ahora se pueden presentar demandas en las que se solicite la nulidad de la cláusula de gastos hipotecarios y la devolución de los importes indebidamente pagados sea cual sea la fecha de constitución del préstamo hipotecario y a la entidad bancaria tan sólo le queda la opción de oponerse a esto si puede acreditar que el consumidor demandante tenía conocimiento previo de la nulidad de la cláusula, supuesto realmente complicado en la práctica.

El primer paso no es judicial. Consiste en la reclamación al servicio de atención al cliente del banco. Es importante recopilar y adjuntar a la reclamación copia de las facturas que acrediten los pagos realizados.

Si el banco no nos da solución en este punto (algunas veces sí lo hacen), nos queda abierta la posibilidad de acudir a la vía judicial. Tras la última reforma, el procedimiento es el verbal, más sencillo y, en teoría, más rápido que el ordinario que era el que se utilizaba hasta el momento para solicitar la nulidad de la cláusula.

A la luz de todas estas cuestiones que han surgido en estos últimos meses, nuestra conclusión es clara. Si aún no has reclamado los gastos hipotecarios, no sólo estás a tiempo sino que es interesante que lo revises y lo plantees.