Y ahora de temporada

La segunda ocasión que me vi en esta disyuntiva, elegí sin lugar a dudas vender y no complicarme la vida. Y digo sin dudas porque esta decisión la tomé hace unos pocos meses con aplicación de una normativa mucho más restrictiva en materia de desahucios por falta de pago.

Proteger los derechos de los arrendatarios es esencial. Hacer una buena ley que recoja, punto por punto, las cuestiones más importantes y que estas sean irrenunciables por contrato es fundamental. Y lo es porque toca un derecho básico en la vida de cualquier persona: su derecho a una vivienda. Ahora bien, no hay que olvidar que hablamos de contratos en los que hay dos partes y también el arrendador tiene que tener reconocidos unos derechos o nunca se animará a poner en el mercado del alquiler su propiedad.

En cualquier contrato pueden darse incumplimientos por una u otra parte y esto no puede servirnos para generalizar y hacer prototipos de explotados y explotadores. No es lo mismo una empresa que tiene diez pisos en alquiler, que un pequeño propietario que con los ahorros de su vida ha logrado comprar un segundo inmueble que alquila para complementar su pensión, su sueldo o ayudar a alguno de sus hijos. No es lo mismo una persona que busca una vivienda para residir con dignidad que otra que busca vivir sin pagar la renta y, de regalo, destroza el piso en el que está.

No es fácil buscar un equilibrio y mucho menos plasmarlo en una norma pero si claramente optamos por la opción contraria, por desequilibrar y proteger en exceso a una de las partes, el resultado es lo que tenemos ahora: alquileres turísticos, de temporada... de cualquier cosa menos de vivienda habitual. ¿Por qué? No es solo para ganar más, también es para evitar problemas. Y al final el resultado es que esos a los que queremos proteger no encuentran vivienda o, de hacerlo, tienen que pagar unos precios estratosféricos porque hay pocas y las que hay vuelan y se las llevan aquellos que son más guapos económicamente hablando y pagan más.

Tanto si somos propietarios como si estamos en la situación de precisar una vivienda (para vivir, para estar un tiempo o para las próximas vacaciones), es importante saber las diferencias y la regulación de cada modelo porque, ya que no podemos cambiar el mercado actual, al menos sí que podemos utilizarlo con un buen conocimiento que nos permita defender con claridad nuestros derechos.

El arrendamiento de vivienda se encuentra regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Es una ley que establece unas normas claras respecto a los derechos y deberes de cada parte y, aunque son posibles pactos en determinadas cuestiones, lo esencial, por ejemplo la duración del contrato, viene definido por la ley. Aún así es muy importante hacer un buen contrato. Si la base inicial es la mejor posible, también las relaciones posteriores entre las partes serán las mejores posible.

Teniendo claro esto, no es lo mismo un arrendamiento de temporada que una vivienda de uso turístico o vacacional. El destino de unas y otras es diferente y también la normativa que las regulan.

Los arrendamientos de temporada se hallan expresamente previstos en la ley de arrendamientos urbanos aunque no cuentan la protección de los arrendamientos de vivienda, de hecho se les aplica la normativa de aquellos que se hacen para un uso distinto al de vivienda. Se rigen, en primer lugar, por los pactos que las partes establezcan en el contrato y, en lo no previsto por estos, por lo regulado en la ley. Con mucho más motivo que en un contrato de arrendamiento de vivienda, es más que importante hacer un buen contrato porque aquí las partes tienen mucha más libertad de acuerdo.

La clave para distinguirlos de cualquier otro se encuentra, como su propio nombre indica, en la temporalidad. El arrendatario va a fijar su residencia habitual en este inmueble pero solo durante un tiempo determinado, no de forma permanente. Es el caso de los estudiantes durante un curso o de una persona que, por un traslado laboral temporal, tiene que estar desplazado durante unos meses en otro lugar.

Al no tratarse de un alquiler de vivienda habitual, en caso de falta de pago de la renta, no se aplican las limitaciones previstas para estas en los desahucios. Este es uno de los motivos por los que está creciendo su número actualmente.

Las viviendas de uso turístico o vacacional son aquellas que se ceden temporalmente para servicio de alojamiento a cambio de un precio sin que lleguen a constituir en ningún caso la vivienda habitual del usuario. Lo habitual es que la estancia se limite como máximo a un mes (dos en algunas Comunidades Autónomas). Se ofrecen amuebladas y equipadas en condiciones de poder ser usadas inmediatamente y se comercializan y promocionan a través de canales turísticos. Además, junto con el alojamiento, se pueden ofrecer otros servicios complementarios.

Si la vivienda se encuentra dentro de un edificio en régimen de propiedad horizontal estamos ante el caso de viviendas de uso turístico. Si la vivienda es independiente, estamos ante viviendas vacacionales. En estas últimas solo se permite el servicio de alojamiento íntegro, es decir, de toda la vivienda, mientras que en el caso de los pisos, se permite que el servicio se preste de forma íntegra o por habitaciones.

Estas viviendas se encuentran expresamente excluidas de la aplicación de la ley de arrendamientos urbanos por lo que esta normativa no les resulta de aplicación. Su regulación se encuentra dentro del ámbito de competencia de las comunidades autónomas que cuentan con leyes específicas que exigen el cumplimiento de determinados requisitos para poder obtener la respectiva licencia de apertura. Por otro lado, si la vivienda se encuentra dentro de una comunidad de propietarios hay que contar también con su normativa y autorización.

Además a estas viviendas se les suele imponer en la normativa autónomica determinadas exigencias de cumplimiento obligatorio, por ejemplo: contar con un registro de viajeros similar al que existe en un hotel, colocar un pictograma en la vivienda con su calificación como vivienda turística o vivienda vacacional donde se indique su número de inscripción, entregar al cliente un documento básico con las cláusulas esenciales del contrato de alojamiento, deben existir, para que puedan utilizarlas cualquier usuario, hojas de reclamación y un teléfono de atención permanente, dentro del precio del alojamiento se entienden incluidos los siguientes conceptos: suministro de agua, de energía eléctrica, de limpieza y cambio de ropa de camas y baños, conservación y reparación de las instalaciones y equipamiento...

Existen en el mercado determinadas empresas que se dedican a gestionar este tipo de viviendas, de forma que el propietario encuentra más facilidad en su explotación aunque le suponga un coste.

Junto a toda esta normativa ahora hay que superponer la relativa a las zonas tensionadas que implica el establecimiento de determinadas medidas que afectan directamente a la gestión de la vivienda y a los alquileres.

La conclusión no es sencilla porque la situación no es nada fácil. Requiere un tratamiento de precisión con respeto a los derechos e intereses de todas las partes implicadas sin olvidar que afecta a un derecho básico, el de vivienda. Incluso, tal vez, la solución puede no ser única porque los problemas que existen en función del lugar tampoco lo son. Lo que sí es indudable es que es necesario e imprescindible.

Esta pasada Semana Santa dando yo un paseo por un pueblecito blanco de Cádiz cada vivienda en la que me fijaba contaba con un cartel que indicaba que era de uso turístico. Y qué queréis que os diga... es una pena por muchos motivos, relacionados y no con los arrendamientos, que ya reservo para otra ocasión.

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