Cinco puntos clave cuando alquilas una vivienda

Alquilar no es nada fácil. Mucho menos si la vivienda se encuentra en una ciudad con cierta demanda inmobiliaria y aún más si parte de esa demanda está vinculada al turismo. Y esta conclusión es aplicable tanto a arrendadores como a arrendatarios.

Los primeros temen ceder el uso de su vivienda a un inquilino que les vaya a ocasionar problemas de impagos, de ocupación sin abono de la renta, de daños que la dejen inservible cuando por fin puedan recuperarla... Miedos más que justificados porque casos así existen y porque las normas protectoras de la vivienda surgidas de la pandemia y extendidas en el tiempo hasta ahora han hecho que los desahucios resulten más difíciles de llevar a cabo. Esto hace que los niveles de exigencia a la hora de elegir arrendatario se eleven a cotas infinitas. Los que desean alquilar una vivienda se enfrentan a un auténtico «casting» y, cuando se trata de una vivienda interesante y con buenas condiciones económicas, ser rápido en la propuesta y contar con el mejor «currículum» económico y personal es esencial para resultar finalmente el elegido. Aunque crean los que no han pasado por esto recientemente que estamos exagerando, la realidad se impone y se puede comprobar diariamente. Pongamos un ejemplo.

Una agencia anuncia un piso en alquiler que está bien y con una renta adecuada. Lo más habitual es que en pocas horas ese anuncio se retire porque ya cuentan con llamadas suficientes de potenciales inquilinos. Antes de enseñarles el inmueble se hace una primera criba telefónica y documental. Los que acceden a verlo, si les gusta, compiten entre sí para conseguirlo y los propietarios seleccionarán a aquel que mayores garantías de cumplimiento les ofrezca. Y esto no ocurre en Madrid o en Barcelona. Hablamos de Gijón, por ejemplo.

En este estado de cosas, y con base en nuestra experiencia personal y profesional, hay, al menos, cinco puntos clave que debemos valorar cuando decidimos alquilar, nos pongamos desde el punto de vista del arrendador o del arrendatario. Son estos.

-Con o sin agencia. La llamada gestión integral. Un agencia inmobiliaria puede ayudarnos, y mucho, en todo el proceso, tanto si estamos en la posición de arrendador como en la de arrendatario. Publicitan el inmueble en todos los portales (que si no nos manejamos bien con el mundo informático es de gran ayuda), hacen la selección de los potenciales interesados, redactan el contrato, nos orientan con los seguros, hacen de mediadores... Ahora bien, como en casi todo en la vida, las hay buenas, malas y regulares. Elegir una buena agencia es muy importante porque tienen que ser profesionales, conocer el mercado y conocer la normativa aplicable para que todo salga bien. Por otro lado, es interesante que cuando nos orientan sean objetivos y no intenten que contratemos determinados servicios con otras empresas de suministros, de seguros... con los que puedan tener acuerdos. Actualmente algunas ofrecen la gestión completa o integral del arrendamiento. Esto implica que se encargan no solo de poner en contacto a ambas partes y elaborar el contrato sino de la administración completa del mismo a lo largo de toda su duración. Cobran la renta, la actualizan, solucionan los problemas, obras, averías que puedan surgir a lo largo de la vida del arriendo y son el contacto de ambas partes para todo lo relacionado con el contrato. La decisión de dejar en manos de la agencia la gestión completa es del arrendador dado que es él quien va a asumir el pago de la misma. Es interesante si no nos manejamos bien y no tenemos ninguna experiencia en estos asuntos y es superfluo si conocemos nuestros derechos y obligaciones y somos capaces de organizarnos con nuestro arrendatario.

-Elegir arrendador o arrendatario. El «casting». Elegir el arrendatario perfecto es prácticamente imposible porque no se puede prever de antemano los giros que va a dar la vida a lo largo de los próximos años. No tenemos una bola de cristal que nos anticipe el futuro. Por ese motivo, aunque en el momento de hacer el contrato el futuro inquilino tenga un buen trabajo, parezca una persona maravillosa y nos aporte todas las garantías, pasado un tiempo todo puede cambiar. Aún así, como seguro no hay nada en el mundo, hay que hacer una buena elección de inicio. Más que nada porque si ya partimos de una persona que nos ofrece dudas, lo más probable es que finalmente se confirmen. Ahora bien tampoco es necesario solicitarle que acredite que tiene capacidad económica como para comprarse el edificio sino tan solo si con sus ingresos y su situación personal y familiar es capaz de hacer frente holgadamente a los pagos a los que se está obligando con el contrato. Desde el punto de vista del arrendatario, hay que partir de que, si nos gusta una vivienda, hay que tener paciencia y un mínimo de confianza para ofrecer nuestros datos personales y económicos que permitan valorar nuestra solvencia. Lo habitual es que se nos requiera contrato de trabajo, nóminas, declaraciones fiscales... Si queremos alquilar, vamos a tener pasar por esto y participar en el «casting». Ahora bien, es importante que nuestros datos se manejen adecuadamente tanto si participa una agencia como si los solicita directamente el arrendador.

-Hacer un buen contrato por escrito. La primera recomendación es que siempre, siempre, el contrato se realice por escrito, aunque estemos alquilando a un familiar o a un amigo o, desde el otro punto de vista, aunque seamos los inquilinos de un familiar o un amigo. Las cosas por escrito son mucho más fáciles de acreditar y evitan muchos problemas posteriores. Si participa una agencia, debemos suponer que estamos en manos de un profesional y el contrato contiene todas las cláusulas correctas y ajustadas a ley. No obstante, si tenemos alguna duda es recomendable revisarlo con un abogado experto antes de firmar por la misma razón por la que es esencial hacer un contrato por escrito: si lo dejamos bien redactado y completo desde el inicio evitaremos muchos problemas posteriores. Los contratos de arrendamiento de vivienda se encuentran regulados prácticamente de una forma íntegra en la ley por lo que ambas partes se encuentran protegidas por la misma. Aún así, hay muchos aspectos que se pueden acordar como, por ejemplo, importe y momento de pago de la renta, quién se encargar del pago de la cuota mensual de comunidad o anual del IBI, si se permite o no determinadas actuaciones u obras, la tenencia de animales domésticos, la existencia o no de garantías adicionales o la obligación de tener contratados seguros. Es importante también hacer mención especial al pago de los suministros. El consejo en este caso es que estos se contraten siempre a nombre del arrendatario. Es más sencillo y realmente es responsable del pago ante las diferentes compañías la propia persona que es el consumidor. Mención aparte merece también el inventario. Si la vivienda se alquila parcial o totalmente amueblada es fundamental acompañar al contrato de un inventario, firmado por ambas partes, con los muebles detallados e incluso con fotografías en color que acrediten su existencia y estado.

-Las garantías adicionales. En el contrato de arrendamiento de vivienda debe figurar, por ley, la entrega de una mensualidad como fianza. El sentido de esta es cubrir los posibles desperfectos que pueda tener la vivienda o su mobiliario, si se alquiló amueblada, al término del contrato. Si tales desperfectos no existen, el arrendador la devolverá al arrendatario. Al margen de la fianza, la ley permite que el arrendador exija la entrega de otras dos mensualidades de renta como garantía adicional que servirá para hacer frente a posibles impagos de las obligaciones del arrendatario. Aún existe la posibilidad de solicitar que aparezca en el contrato la figura de un avalista o fiador, que asumirá el pago de las cantidades adeudadas por el arrendatario llegado el caso.

-Los seguros. Aunque impliquen un gasto a añadir a todos los comentados con anterioridad, es recomendable contar con determinados seguros. En este tipo de operaciones, consideramos recomendable que arrendador y arrendatario cuenten con un seguro de hogar que cubra sus responsabilidades como propietario y como inquilino. Ambos seguros son complementarios y lo que se busca es que puedan estar cubiertos frente a cualquier situación imprevista, por lo que conviene revisar bien las coberturas, pues no todos son iguales. Por ejemplo, el arrendador puede considerar la posibilidad de contratar un seguro que cubra el impago de alquiler o que le proteja frente a los daños que pueda ocasionar el inquilino en la vivienda. Ambas coberturas son muy recomendables. De este modo, si elegimos bien al arrendatario y contamos con un buen seguro, minimizamos al máximo los riesgos de que la operación salga mal. A veces vale más ganar menos y asegurar.

Todas estas cuestiones están analizadas a la luz de la Ley de Arrendamientos Urbanos actual, es posible que alguna de ellas cambie a partir de la nueva ley sobre vivienda que se encuentre en tramitación. En cuanto esta se encuentre en vigor, es fundamental prestar mucha atención a los nuevos contratos de arrendamiento que se realicen. Es habitual continuar utilizando formularios que podemos encontrar en múltiples páginas web y no es recomendable porque pueden no encontrarse actualizados especialmente cuando los cambios legislativos son muy recientes.

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