Alquileres turísticos y comunidades de vecinos

No es posible hablar de la situación actual de la vivienda y que el eje central del debate no sean los alquileres turísticos. Cada vez un mayor número de propietarios optan por esta alternativa antes de dedicar los inmuebles que tienen vacíos al alquiler de vivienda habitual. Las razones son muchas y las consecuencias claras. Menor número de pisos destinados a alquiler de vivienda habitual implica una subida del precio de la renta hasta límites que hacen prácticamente imposible el acceso al alquiler a muchas personas.

Pero no es este el único problema que generan los alquileres turísticos. Existe otro que trae de cabeza a las comunidades de propietarios. Aunque en grandes ciudades hay edificios completos que se destinan a esta actividad, en aquellos en los que se dedican al alquiler tan sólo alguno de los inmuebles, las dificultades no tardan en surgir. Los vecinos habituales se encuentran con ocupantes ocasionales en los pisos turísticos que, precisamente por la temporalidad con la que los ocupan, no cuidan los espacios comunes o directamente causan daños, o bien utilizan la vivienda alquilada para actividades que causan molestias al resto de propietarios. Por supuesto, no siempre es así pero sí es evidente que la existencia de una explotación de estas características genera inconvenientes. Y, cuando esto sucede, se comienzan a adoptar medidas legales que en muchas ocasiones no son pacíficas.

Están los casos en los que la actividad se encuentra prohibida por los estatutos de la comunidad. Y, aunque este parezca un supuesto claro, en no pocas ocasiones han terminado en los tribunales porque, aquellos propietarios que quieren convertir su inmueble en un piso turístico, consideran que no es posible que una norma establezca prohibiciones acerca de las actividades que pueden llevarse a cabo dentro de su espacio privativo. Por otro lado, están los casos en los que, sin estar determinada ninguna norma en los estatutos, es la junta de la comunidad la que decide por acuerdo prohibir esta actividad y, en este supuesto, además de la duda acerca de la legitimidad del contenido de este acuerdo, nos encontramos con la cuestión de la mayoría que es necesaria para adoptarlo.

Las soluciones que han ido dando los tribunales a todas estas controversias tampoco han sido pacíficas y ha habido sentencias de Audiencias Provinciales que directamente han sido contradictorias. Sin embargo, el Tribunal Supremo ha fijado recientemente su doctrina en dos sentencias, interpretando la Ley de Propiedad Horizontal y dejando claros varios puntos:

 En primer lugar, nuestro más alto Tribunal declara es lícita la prohibición estatutaria de alquiler de viviendas para uso turístico, es decir, que si en unos estatutos se determina que ninguna vivienda puede dedicarse a esta actividad, esa norma es válida y es de obligado cumplimiento para todos los propietarios y únicamente puede cambiarse por un acuerdo unánime en la junta.

 En segundo lugar, el Tribunal Supremo recuerda que la prohibición de uso de los elementos privativos en el régimen de propiedad horizontal es legítima y conforme con la Constitución, es decir, que sí que la comunidad tiene la opción de establecer límites o prohibiciones a lo que se hace dentro de cada uno de los inmuebles.

 En tercer lugar, analiza la Ley de Propiedad Horizontal cuando alude a la mayoría que es necesaria para establecer la prohibición del alquiler turístico y mantiene que puede establecerse la prohibición con una mayoría de tres quintas partes de propietarios que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Explica el Tribunal que, de mantener que es necesaria la unanimidad para establecer la prohibición, bastaría con el voto en contra del propietario que pretende establecer el alquiler turístico para evitar el acuerdo. Además considera esta medida proporcional y adecuada en atención a las razones por las cuales se establece, es decir, el intento de frenar la expansión de este tipo de alquileres y mejorar el acceso a la vivienda que tanto se ve afectado por esta situación actualmente.