Qué, para qué y cuánto...

Estas son sólo algunas de las diferencias:

1.- El arrendamiento de vivienda es el que se aplica cuando el arrendatario establece su vivienda habitual en el inmueble arrendado. Por este motivo, porque va a constituir su vivienda habitual, está especialmente protegida su regulación y funcionamiento por la ley. Su regulación se encuentra en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

En este tipo de contratos, arrendador y arrendatario pueden pactar en el contrato la duración que deseen. Ahora bien, la ley quiere proteger al inquilino y para ello establece a su favor una duración mínima, lo que le permite continuar en la vivienda si ese es su deseo precisamente cuando la duración pactada sea inferior a ese tiempo que la ley establece. Esa duración mínima es de cinco años cuando el arrendador es una persona física y de siete cuando es una persona jurídica (por ejemplo, una sociedad). Durante este periodo es el inquilino el que debe comunicar su intención de no continuar con el contrato, si así lo desea, con al menos 30 días de antelación al término de la duración inicial pactada o de cualquiera de las nuevas anualidades.

Al llegar el final del periodo de duración mínima (cinco o siete años) tanto arrendador como inquilino pueden dar por terminado el contrato. Para hacerlo han de comunicar a la otra parte su decisión con una antelación mínima, que no es la misma para uno que para otro. Así, si el que quiere terminar el contrato es el arrendador debe avisar al inquilino con al menos cuatro meses de antelación. Si por el contrario es el inquilino el que desea terminar el contrato debe comunicarlo al arrendador con al menos dos meses de antelación.

Si ninguno comunica su intención de terminar el contrato llegados esos primeros cinco o siete años, el contrato entra en un periodo de prórroga de tres anualidades. El primer año ya habrá comenzado por el hecho de no haberse producido los preavisos antes indicados, pero aún quedan otros dos años más, en los cuales será el inquilino el que tenga la posibilidad de no continuar con el contrato, comunicándolo con al menos un mes de antelación, mientras que el arrendador estará a lo que el otro decida.

2.- Los arrendamientos para uso distinto del de vivienda son contratos de arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, su destino principal no es el de vivienda, es decir, el arrendatario no va a utilizar el inmueble arrendado para satisfacer su necesidad de vivienda habitual. Se incluyen en esta categoría aquellos que se realizan para llevar a cabo en el inmueble alquilado una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, con independencia de quienes sean las personas que lo celebren. También hay que incluir aquí los arrendamientos de temporada, que no cuentan con la protección de los arrendamientos destinados a vivienda habitual. La diferencia con estos radica en la temporalidad. Son contratos en los que el arrendatario va a instalar en el inmueble su vivienda, pero solo durante una determinada temporada, como su nombre indica, es decir, durante un cierto tiempo concreto. Es el caso de los estudiantes durante un curso o de una persona que, por un traslado temporal, tiene que estar desplazado durante unos meses en otro lugar. Tampoco debemos confundir un arrendamiento de temporada con el uso de una vivienda como turística o vacacional donde se cede el inmueble para que el arrendatario lo utilice con una simple finalidad turística, como después explicaremos.

Estos contratos para uso distinto del de vivienda van a regirse, en primer lugar, por los acuerdos que las partes recojan en su contrato de arrendamiento, pudiendo pactar lo que consideren oportuno entre ellos sobre todos los extremos, también en lo relativo a la duración. Esto solo tiene una excepción: las normas relativas a la fianza y a la formalización del contrato, que son imperativas, es decir, obligatorias y hay que aplicar lo que viene expresamente determinado por la ley.

En todo aquello que las partes no dejen previsto en el contrato, se aplican las mismas normas que a los arrendamientos de viviendas y, si aún estas normas fueran insuficientes, por lo regulado en el Código Civil.

3.- En los arrendamientos de uso turístico o vacacional, unas y otras son viviendas en las que se cede temporalmente para servicio de alojamiento a cambio de un precio sin que llegue a constituir en ningún caso la vivienda habitual del usuario. Se ofrecen amuebladas y equipadas en condiciones de poder ser usadas inmediatamente y se comercializan y promocionan a través de canales turísticos.

Si la vivienda se encuentra dentro de un edificio en régimen de propiedad horizontal estamos ante el caso de viviendas de uso turístico. Si la vivienda es independiente, estamos ante viviendas vacacionales. En estas últimas solo se permite el servicio de alojamiento íntegro, es decir, de toda la vivienda, mientras que en el caso de los pisos, se permite que el servicio se preste de forma íntegra o por habitaciones.

Salvando ciertas pequeñas diferencias, la normativa y los requisitos de unas y otras son muy similares. Es importante distinguir este tipo de viviendas de los establecimientos de alojamiento turístico, (apartamentos turísticos y alojamientos de turismo rural, como hoteles rurales, casas de aldea, etcétera) que cuentan con su propia normativa.

Las viviendas de uso turístico y vacacional se encuentran expresamente excluidas de la aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Actualmente la regulación la encontramos dentro del ámbito de competencia de las comunidades autónomas por lo que son estas las que han ido configurando el marco y régimen jurídico al que han de acogerse este tipo de viviendas.

4.- El arrendamiento de habitación concede al arrendatario el derecho a utilizar una habitación dentro de un inmueble más amplio que consta de más huecos que pueden ser arrendados a su vez a otros inquilinos. Por lo general este tipo de arrendamiento da derecho a utilizar determinados elementos comunes que deben especificarse en el contrato, como cuarto de baño, cocina, salón…

El destino de la habitación suele ser la vivienda del arrendatario y aunque se pacte un tiempo determinado no debemos confundir este tipo de arrendamientos con los que se destinan a vivienda vacacional o uso turístico, que tienen sus propias normas. Su naturaleza es una cuestión muy discutida. Algunos juristas consideran que se trata de un arrendamiento de vivienda y debe aplicarse lo previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos para este tipo de uso, otros entienden que al no arrendarse una vivienda completa no tienen cabida en dicha norma, debiendo acudir a la regulación contenida en el Código Civil sobre arrendamientos. Las sentencias de nuestros tribunales se inclinan por la segunda opción mayoritariamente. En la práctica esto significa que no resultan de aplicación las disposiciones que de forma imperativa protegen al inquilino de una vivienda en la Ley de Arrendamientos Urbanos y que la posibilidad de que las partes acuerden un contrato a la carta aumenta considerablemente, casi siempre en perjuicio del arrendatario, al que se le imponen unas condiciones que en ocasiones le impiden acceder al arrendamiento.

Sin embargo hay una excepción a esta regla general: el subarriendo de una habitación hecho por el arrendatario de un inmueble destinado a su vivienda habitual. Puesto que ya existe un contrato sujeto a la Ley de la Propiedad Horizontal, ese subarriendo, si se destina a vivienda, también se regirá por la misma norma.

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