Alquilo o me lo pienso dos veces...

Las normas se modifican a tal velocidad que la única opción para consultar cualquiera de ellas y asegurar que esté al día es visitar alguna de las páginas Web que consolidan los cambios introducidos prácticamente a diario. Y la dificultad se incrementa cuando se aprovecha un decreto ley o la reforma de cualquier norma para introducir modificaciones en otras tantas que la mayor parte de las veces ni siquiera guardan relación entre sí.

Uno de los ejemplos más típicos de lo que estoy comentando son los decretos leyes anticrisis. Con la excusa de la guerra de Ucrania y con finalidad de paliar sus efectos económicos, nuevamente nos encontramos con un conjunto de novedades jurídicas de todos los tipos, colores y gustos que afectan a cuestiones tan diversas como actualización de pensiones, ayuda al pago de los carburantes, subidas de los peajes de las autopistas, impuestos aplicables a los alimentos, ayudas directas a familias vulnerables o aspectos varios relativos a los alquileres. Y precisamente en este último punto es en el que me voy a parar en esta ocasión porque analizar todos haría de este artículo la historia interminable.

Desde el inicio de la pandemia se han ido produciendo ajustes que han afectado a la vivienda y especialmente a las viviendas en régimen de alquiler. Estos ajustes se han ido extendiendo en el tiempo y ahora nuevamente se alargan más con la justificación de una crisis distinta. El resultado, en cualquier caso, al final, es el mismo.

En esta ocasión las medidas que se adoptan afectan a la subida de la renta, a la duración de los contratos y a los desahucios y concretamente son las siguientes:

• La mayor parte de los contratos de alquiler establecen que la actualización de la renta se realiza anualmente aplicando el porcentaje de subida del IPC. Dado que este año, y previsiblemente al menos los primeros meses del 2023, la inflación ha hecho que este porcentaje sea excesivamente alto, se mantiene la limitación al incremento anual para todos aquellos contratos cuya renta debe actualizarse entre la entrada en vigor del decreto ley y el 31 de diciembre de 2023. No es que no pueda practicarse actualización sino que está será la que acuerden las partes sin que pueda exceder en ningún caso de la variación que sufra el Índice de Garantía de Competitividad que actualmente se mueve en torno al dos por ciento. Este porcentaje será también el que se aplique en caso de no existir acuerdo entre las partes.

• Por otro lado, los contratos de arrendamiento que finalicen, en aplicación de las cláusulas contenidas en los mismos y de las prórrogas establecidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos, antes del 30 de junio del 2023, extenderán su duración seis meses más, si no hay acuerdo entre las partes y así lo solicita el inquilino.

• Por último, también se extiende hasta el 30 de junio de 2023 (finalizaba esta medida, según el anterior decreto ley, el 31 de diciembre de 2022) la suspensión de lanzamientos y desahucios de los arrendatarios que se califiquen como vulnerables. Esta situación se aplica a todos los procedimientos que se inicien o que se encuentren iniciados y que pretendan el desahucio como consecuencia del impago de rentas o de la expiración del plazo de duración de los contratos de arrendamiento. En estos casos, el arrendatario puede solicitar la suspensión extraordinaria del desahucio o del lanzamiento, si este ya estuviera fijado, por encontrarse en situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que convive. El decreto regula la tramitación procesal tomando en consideración también que el propio arrendador se encuentre paralelamente en la misma situación de vulnerabilidad económica, en cuyo caso el juez debe ponderar el estado de ambas partes y decidir cuál debe prevalecer.

• Esta misma suspensión de desahucios y lanzamientos se aplica a supuestos en los que no existe contrato de arrendamiento, con inclusión, por tanto, de los denominados «ocupas», pero, en este caso, esta suspensión tan solo se aplica cuando las viviendas sean propiedad de personas jurídicas o personas físicas titulares de más de diez viviendas y siempre, al igual que en el caso anterior, que los que habitan esas viviendas sin título que lo justifique, se encuentren en situación de vulnerabilidad económica, al margen de otros requisitos que también hay que considerar en función de cada caso.

A simple vista, este paquete de medidas puede resultarnos comprensible en cuanto va destinado a proteger a las familias más vulnerables y están relacionadas con una necesidad básica como es la vivienda. No obstante, tal vez porque estoy acostumbrada a ver todas las cuestiones desde diversos puntos de vista cuando analizo un caso, a mí se me ocurren también, cuando menos, numerosos inconvenientes, alguna que otra crítica y un efecto indeseado.

En primer lugar, generalizar y tratar de aplicar las mismas medidas a un grupo tan diverso como son los propietarios de viviendas en alquiler trae como consecuencia siempre resultados injustos. No es lo mismo un propietario que tenga una o varias viviendas en alquiler como una forma de extraer rendimiento a los inmuebles y que los importes de renta sean un complemento al resto de sus ingresos que aquellos propietarios para los que ese complemento es esencial porque el resto de sus rentas son más bajas. O porque precisan esos importes para ayudar a sus hijos. O para sumar al importe mensual de lo que cuesta una residencia para uno de sus padres, que no son precisamente baratas. O para cualquier otra gestión necesaria para la cual no alcanzan sus ingresos ordinarios. Y sé que es así porque lo he vivido en innumerables ocasiones en casos concretos. Para muchos propietarios prescindir de esos ingresos por renta, un mes tras otro, les causa realmente un problema importante. Por no decir que, además, deben seguir sufragando los gastos que genera esa vivienda que tienen alquilada para obtener un rendimiento que queda, por el momento, congelado.

Es cierto que se contempla la situación de que el arrendador también pueda encontrarse en situación de vulnerabilidad económica pero ni eso le salva de una posible suspensión si se considera que su posición es mejor que la del arrendatario.

También es cierto que es difícil la situación de una familia en vulnerabilidad que no puede hacer frente ni siquiera al pago de la renta o que, con sus ingresos, deben elegir entre el pago de la renta o la compra de alimentos y productos necesarios y que además se ven abocados a un procedimiento de desahucio. Hay que ofrecerles una solución, por supuesto. Pero la solución no puede recaer solo sobre los propietarios privados que ponen en alquiler una vivienda. La solución tiene que venir de los servicios sociales de las administraciones públicas e intentar dar alguna alternativa desde estas vías.

Pongamos otro ejemplo. Imaginemos ahora un propietario que alquila una vivienda con unos plazos, contractuales y legales, en mente porque, al término del contrato, piensa vender esa vivienda, darle otro giro, dejársela a algún familiar... y, de repente, se le alargan los plazos seis meses más, por obra y gracia de este nuevo decreto ley.

Todo esto puede ser un parche puntual. Como dice la norma, es una medida urgente y provisional pero, con esta provisionalidad vivimos ya muchos meses, primero como consecuencia de la pandemia y ahora como consecuencia de la crisis provocada por la guerra de Ucrania.

¿Qué puede generar alargar esa situación más tiempo? Pues justamente el efecto contrario, es decir, un efecto indeseado. Si lo que transmitimos a los propietarios de viviendas vacías que tienen la opción de sacarlas al mercado del alquiler es que se van a encontrar con una sucesión de limitaciones e inconvenientes. Que pueden verse avocados a tener que mantener a un inquilino que no puede abonar la renta durante meses y meses sin poder liberar la vivienda. Que, aunque la ley de arrendamientos y su contrato marquen plazos, el Gobierno mediante decretos leyes sucesivos puede ir ampliando esos plazos sin que pueda ver libre su vivienda y, por tanto, no poder hacer planes con la disponibilidad de la misma. Que si son grandes tenedores o una persona jurídica incluso van a ver suspendidos los procedimientos que tiendan a echar a personas que ocupan sus viviendas sin ningún título juridico.

La consecuencia final es que a la postre den un giro y opten por la venta o por el alquiler turístico, por ejemplo, probablemente menos complicado y más beneficioso desde un punto de vista económico. Con una oferta menor de viviendas en alquiler provocamos justo lo que deseamos evitar: el encarecimiento de las rentas, la dificultad a la hora de encontrar y, además, que los propietarios se aseguren muy muy bien de las cualidades económicas de sus futuros inquilinos, no vaya a ser que vengan mal dadas, no paguen y además no se les pueda desahuciar en meses...

¿Estamos consiguiendo el objetivo de mejorar la situación habitacional de las personas con menos recursos? Desde mi punto de vista no, con estos parches, provisionales pero que se alargan, lo cual genera además inseguridad e inestabilidad, no.

Es tiempo de acometer una buena política integral de vivienda pero con un buen análisis, un estudio previo de la situación tomando en cuenta las diferencias existentes en función de las distintas localizaciones y valorando y considerando los derechos de todas las partes implicadas. No es fácil, porque siempre que existen derechos contrapuestos, proteger a una parte desequilibra a la otra, pero se puede intentar conseguir que oferta y demanda en el mundo del alquiler se aproximen sin deterioro de las expectativas de propietarios y arrendatarios. Eso sí, claro, es importante pensar en todo eso y no en rendimientos electorales, más o menos próximos.