¿Qué está pasando con el alquiler de vivienda?

La ley de vivienda se hizo con el propósito de incentivar a los propietarios a alquilar las viviendas vacías, beneficiando además a los futuros inquilinos con una serie de medidas de protección. A día de hoy los inquilinos se quejan de que no es fácil conseguir alquilar una vivienda y los propietarios se resisten a arrendar su inmueble por temor a la demora que puede suponer desahuciar a un inquilino que no pague

Elena Cuervo

Lunes, 17 de julio 2023, 09:24

Hace unos cinco años mi hija mayor empezaba su andadura profesional en la capital y necesitaba una vivienda. Recuerdo que las dos nos pusimos manos a la obra buscando un lugar adecuado y descubrimos con estupor que alquilar un inmueble en Madrid no sólo era ... muy caro, cosa que ya sabíamos, sino que era igual o incluso más difícil que conseguir trabajo. Cada vez que aparecía un piso o una habitación que encajaba en nuestra búsqueda había tantas solicitudes que era imprescindible pasar por una entrevista y presentar documentación acreditativa de solvencia para que el propietario hiciera una selección entre numerosos candidatos y con suerte te comunicara si te había descartado. Hacer un contrato de arrendamiento implicaba casi tantos requisitos económicos como conseguir un préstamo y muchos de los contratos contenían cláusulas abusivas, lo que implicaba abrir una negociación infructuosa, porque negarse a aceptar alguno de los requisitos equivalía a ser descartado como candidato. A mayor importe de la renta mensual y a mayor solvencia del inquilino mejores opciones de conseguir alquilar con un contrato respetuoso con la ley. En caso contrario siempre se podía optar por un alquiler de habitación sin contrato escrito, la mayor parte de las veces a propietarios que no presentaban su título de propiedad, que no estaban dispuestos a emitir factura y que no te facilitaban la documentación necesaria parar poder aplicar la deducción por alquiler en la declaración de la renta.

Ni que decir tiene que si un arrendador te seleccionaba te concedía tan solo unas horas o unos días como máximo para pagar la fianza, la primera mensualidad y el coste de la agencia, alegando que en otro caso arrendarían la vivienda al siguiente de la lista. Por lo tanto, si necesitabas alquilar una vivienda a un mes vista debías abandonar el proceso y empezar de nuevo al cabo de varias semanas o alquilar de inmediato pagando la renta también del mes en el que aún no necesitabas la vivienda. Esta misma situación la revivimos después en sucesivos alquileres de otras personas a las que fuimos ayudando con la gestión y a día de hoy, incluso tras la entrada en vigor de la nueva ley de vivienda, la situación sigue igual o me atrevería a decir que incluso peor.

Paralelamente en Asturias el proceso de alquilar era más sencillo. La oferta de vivienda era relativamente amplia y un inquilino podía elegir entre varias propiedades siempre y cuando tuviera ingresos o incluso conseguir unos días de carencia para empezar a pagar si se cerraba el acuerdo con cierta antelación a la entrada en el inmueble. En cuanto a los contratos, exigir que fueran acordes a la ley era una expectativa más que razonable.

A día de hoy en muchas localidades de Asturias la dificultad de alquilar una vivienda empieza a parecerse mucho a la situación que se vive en la capital y en otras zonas de alta demanda de España.

Esta realidad es la que pretende cambiar la ley de vivienda que entró en vigor el pasado 26 de mayo con el firme propósito de mejorar la situación del mercado del alquiler inmobiliario. Algunas de sus medidas van dirigidas a incentivar que las viviendas salgan al mercado. Otras, la mayoría, buscan proteger a los inquilinos lo cual obviamente, es muy importante y necesario.

Pero creo que cualquiera que esté en el mundo de los alquileres se habrá dado cuenta de que la situación no ha mejorado en absoluto.

Desde la teoría todo parecen ser buenas noticias para los inquilinos: no tendrán que pagar la agencia, no se les puede actualizar la renta según el IPC pues hay porcentajes máximos, nada de cuotas o pagos extra que no estuviesen recogidos en un contrato anterior, nada de condiciones particulares en los contratos que restrinjan derechos, obligación de soluciones extrajudiciales en casos de impago y prórrogas en los procedimientos de lanzamiento que además tendrán que indicar día y hora para llevarlos a cabo... y así una larga lista de medidas de protección para futuros arrendatarios que son muy de agradecer, por supuesto, si es que consiguen alquilar una vivienda.

Pero vamos ahora al lado de los arrendadores, para ver cuáles son las medidas que la ley contiene para animarles a poner sus viviendas en el mercado.

Por una parte la ley habla de beneficios fiscales, que serán aplicables a partir del 1 de enero de 2024, siempre y cuando se alquile como vivienda habitual. El porcentaje de reducción oscila entre el 50% y el 90% y para poder optar a ella, según el caso, hay que cumplir una serie de condiciones (que se trate de una zona de alquiler tensionada, haber rehabilitado la vivienda, alquilar a jóvenes entre 18 y 35 años, destinar la vivienda a alquiler social o rebajar el precio del alquiler al menos un 5% respecto al último contrato de la misma vivienda). En realidad no tengo yo tan claro que sea una mejora... a los contratos de vivienda celebrados antes del 26 de mayo se les puede aplicar una reducción del 60% sin requisitos añadidos. A los contratos posteriores a la nueva ley si bien el porcentaje de reducción puede llegar a ser más elevado será necesario cumplir unos requisitos que no siempre se van a dar.

Por otra parte se intenta incentivar el alquiler de vivienda con un recargo en la tasa del IBI (contribución) que puede llegar hasta un 150% en aquellas viviendas que lleven más de dos años vacías para propietarios con más de cuatro viviendas en el mismo municipio.

Estas son mis conclusiones tras estudiar esta nueva ley de vivienda y tratando a diario con arrendadores y arrendatarios a los que asesoro:

—Las personas que buscan una vivienda para alquilar cada vez tienen menos opciones para elegir porque hay menos viviendas que se ofertan como vivienda habitual. Por el contrario están aumentando las viviendas que se destinan a vivienda vacacional.

—Puesto que hay menos viviendas disponibles y muchos interesados los precios del alquiler se están incrementando.

—El hecho de que aumente la oferta de vivienda vacacional está perjudicando a los hosteleros, ya que no se cubren las plazas hoteleras y quien dispone de cocina en su alojamiento vacacional consume menos en bares y restaurantes.

—La compra de vivienda no es una buena alternativa para quien busca alquilar, porque los tipos de interés están subiendo y los requisitos que ponen los bancos para conceder un préstamo hipotecario son mucho más exigentes que hace años.

—Los propietarios tienen miedo a perder el control sobre su vivienda una vez la hayan alquilado, ante la posible demora judicial de cara un desahucio y este miedo es fundado, ya que el tiempo de desalojo dependiendo del Juzgado que resulte competente puede acercarse al año o incluso superarlo con mucho en algunas ciudades donde la demora de los procedimientos es mayor por acumulación de tareas. Si se aplican prórrogas por la situación de necesidad del inquilino podemos hablar de varios años. Además si el inquilino es insolvente será imposible cobrar las rentas de ese tiempo en que la vivienda ha estado ocupada así como las costas o gastos del procedimiento judicial.

—No es suficiente con proteger a los inquilinos, aunque es muy necesario. También hay que proteger a los propietarios si queremos más viviendas disponibles.

—Con las medidas que ahora tenemos solamente lo tienen fácil para alquilar una vivienda aquellos inquilinos que cuentan con altos ingresos y puedan demostrarlo.

¿Y qué se puede hacer al respecto? Hay muchas medidas que se pueden barajar. A mi se me ocurren algunas y las expongo sin haber revisado antes ninguna propuesta electoral sobre este particular, en base a mi opinión y mi experiencia profesional:

—Ya lo he dicho en otras ocasiones, es necesario poder embargar al menos una parte del salario mínimo para poder hacer frente a deudas derivadas del pago de la renta, especialmente si el inquilino a embargar aún se encuentra viviendo en el inmueble alquilado. Además cuando hay varios inquilinos habría que sumar sus ingresos para calcular el importe o porcentaje que pueda llegar a ser objeto de embargo para el pago de las deudas derivadas del alquiler. Si hay dos inquilinos y cada uno gana 1.000 euros hoy en día no se podrían tocar estos salarios y en algunos casos esto puede resultar tremendamente abusivo.

—Hay que establecer sistemas efectivos para que si un inquilino está en situación de vulnerabilidad sea la Administración la que se ocupe de buscarle una vivienda social o de ayudarle al pago de la renta. No se puede trasladar la responsabilidad social a los propietarios, pero mucho menos cuando no sean grandes tenedores o incluso necesiten los ingresos del alquiler para subsistir. Si la búsqueda de una alternativa para los inquilinos supone la demora del desahucio hay que establecer ayudas económicas reales y prácticas para los propietarios que soportan esta carga.

—Hay que establecer ayudas para que los inquilinos puedan conseguir alquilar una vivienda cuando no cuentan con ingresos altos y estables. Si no hay suficientes viviendas sociales podría plantearse un sistema de avales públicos para el caso de impago de la renta de modo que el arrendador tenga la tranquilidad que necesita para animarse a alquilar la vivienda a una persona que no tenga ingresos elevados y estables.

Y dicho esto y mientras tanto llegan nuevas medidas que beneficien a todos los implicados en el proceso ¿que consejos se pueden dar a unos y otros? Aquí van tres esenciales para cada grupo.

Consejos para los futuros inquilinos:

—Prepara la documentación que acredita tu solvencia, pues te la van a solicitar. Si no tienes ingresos estables ofrece a una persona solvente que esté dispuesta a figurar como avalista en el contrato. Si no cumples ninguno de estos requisitos valora alquilar junto con otros inquilinos (cuidado, la responsabilidad será solidaria) o quizás optar a alquilar una habitación.

—Conoce tus derechos y revisa bien el contenido del contrato. Si algún apartado es contrario a la ley será nulo pero es mejor dejarlo claro desde un primer momento para que el arrendador no tenga unas expectativas equivocadas sobre lo que va o no poder exigirte.

—Antes de alquilar es esencial calcular todos los gastos que vas a tener que asumir. Ten en cuenta que además de la renta tendrás que hacerte cargo de los suministros y el coste puede ser elevado. Además recomendable contar con un seguro que cubra los daños que puedas causar en la vivienda.

Consejos para los futuros arrendadores:

—Haz un buen contrato de arrendamiento (que sea respetuoso con la ley pero que no suponga renunciar a ninguno de tus derechos como arrendador). Ten especial cuidado con los formularios, pues pueden estar desactualizados. Merece la pena pagar una consulta para asegurarte de que haces las cosas bien.

—Elige a un inquilino solvente o que presente a un fiador solidario.

—Ten un buen seguro que cubra no solo daños sino también el coste de un posible procedimiento judicial en caso de desahucio. Algunos seguros también cubren el posible impago de la renta durante un tiempo.

Y para todos los que buscan vivienda o inquilino, muchos ánimos. Vivimos tiempos difíciles para independizarse, pero no hay que perder las esperanzas. Incluso con dificultades hay que hacer lo posible por encontrar un punto de equilibrio entre los intereses de todos los implicados en el proceso.

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