¿Con o sin agencia inmobiliaria? Consejos para vender o alquilar sin problemas

Hoy en día contamos con la posibilidad de publicar anuncios en diferentes portales inmobiliarios digitales de forma gratuita, lo que facilita que podamos ponernos manos a la obra por nuestra cuenta.

Ahora bien, no todo es tan fácil. Por un lado tendremos que gestionar personalmente las llamadas y visitas de los posibles interesados y, por otro, precisamos tener una cierta base jurídica para poder concretar los pasos legales que debemos dar en la operación de compraventa o arrendamiento: cláusulas del contrato (los modelos bajados de páginas Web pueden no ser corrector o no estar actualizados), impuestos asociados a la operación, estado registral del inmueble (titularidad, cargas…), situación de deudas o derramas pendientes con la comunidad de propietarios, certificación energética en vigor, cancelación de hipotecas existentes…

Si estamos preparados para hacerlo, esta es una opción viable que tendrá como ventaja el no tener que pagar los servicios de una agencia y que, por tanto, el precio sea íntegramente para nosotros.

Si no nos vemos capaces de intentarlo por esta vía o, una vez intentado, no está dando el resultado deseado, tenemos la alternativa de contratar con una agencia inmobiliaria. Contratar con una agencia tiene varias ventajas pero también inconvenientes y tenemos que saber muy bien qué esperamos de nuestra relación para elegir las más adecuadas y para no tener problemas a lo largo del proceso. Estos son algunos consejos prácticos para no equivocarse:

Una de las ventajas de una agencia es que es un profesional del sector, que conoce el mercado y que va a mover mejor nuestra propiedad para conseguir el objetivo de la venta o el alquiler con mayor rapidez. Además nos puede orientar mejor en cuanto al importe del precio o renta en función de las condiciones, características, localización, etcétera de nuestro inmueble. Ahora bien, en esto, como en todo, la clave está en que sea precisamente un buen profesional. Para acertar podemos hacer un primer análisis de su funcionamiento en páginas Web, ver anuncios de otros inmuebles, comprobar si hay publicadas opiniones de otros clientes… y contactar para que nos expliquen sus condiciones de funcionamiento.

Y a eso es a lo que hay que prestar más atención. A sus condiciones de funcionamiento. Es importante que nos aclaren varios extremos y, a poder ser, que quede constancia en una hoja de encargo. Entre estos extremos están:

- El precio del inmueble o de la renta. Una agencia inmobiliaria por su experiencia y conocimiento del mercado puede saber mejor el precio de nuestro inmueble o el importe que podemos pedir como renta mensual si lo que buscamos es el alquiler. No obstante, debemos tener mucho cuidado y partir nosotros de una valoración previa. En algunas ocasiones pueden inflar el precio para captarnos como clientes y, en otras, pueden bajarlo más de lo necesario para facilitar una rápida venta o alquiler y percibir más rápidamente sus honorarios.

- Sus honorarios. Normalmente consisten en un porcentaje sobre el precio final de venta o en mensualidades de renta si lo que buscamos es un alquiler. En los casos de venta, hay que aclarar si ese porcentaje se aplica sobre el precio por el que se va a anunciar el inmueble o en ese precio ya está incluido, es decir, que del precio que abone el comprador, tendremos que deducir el importe que se va a llevar la agencia. También es esencial determinar que estos honorarios se devengan en caso de que la venta o arrendamiento se lleven definitivamente a efecto y no si se truncan a lo largo del proceso por cualquier motivo.

- La forma en que se va a publicitar el inmueble: página Web de la agencia, otras páginas inmobiliarias, carteles… Es interesante acordarlo porque pueden existir algún tipo de publicidad que no deseemos realizar.

- La manera en que se va a proceder a enseñar el inmueble. Podemos dejar en manos de la inmobiliaria la iniciativa con entrega de llaves de la vivienda o podemos estar presentes en cada visita. Si es una vivienda amueblada o donde aún estamos residiendo aconsejamos que no perdamos el control de nuestras llaves y nuestra privacidad y las visitas se realicen previo concierto entre todas las partes. En cualquier caso, es imprescindible que nos informen periódicamente de la situación de nuestro inmueble.

- La exclusividad. Hay agencias que nos van a proponer esta cláusula. Nosotras no la aconsejamos salvo circunstancias muy concretas. Si la firmamos implica que tan solo esa agencia va a poder encargarse de la gestión de nuestro inmueble durante el plazo que se fije. Esto va a implicar tener que abonar el importe de sus honorarios incluso aunque vendamos o alquilemos sin contar con ella. Si optamos por hacerlo de esta manera recomendamos que el plazo de exclusividad sea corto, de entre tres y seis meses como mucho.

- Seguro de responsabilidad civil. Es interesante que la agencie cuente con un seguro de responsabilidad civil que pueda cubrir una actuación negligente por su parte.

- Otras condiciones. Hay que leer muy bien la hoja de encargo o contrato que firmemos con la agencia, incluso la letra pequeña, para tener muy claro a qué nos estamos comprometiendo y no llamarnos a engaño posteriormente.

- Factura con IVA. Cuando finalice nuestra relación con la agencia y abonemos los honorarios deben entregarnos una factura legal, que incluya el IVA, con el desglose de sus honorarios para que podamos comprobar que se corresponde con lo inicialmente pactado.

Una vez hemos puesto en marcha la venta o el alquiler a través de una agencia, es importante no desatender la situación y pensar que ya lo tenemos todo hecho. Debemos controlar la evolución de las visitas, considerar si debemos ajustar el precio si pasa mucho tiempo sin lograr nuestro objetivo y, si aparece un comprador o un arrendatario, dar todos los pasos legales necesarios revisando cada documento adecuadamente. Si nos surgen dudas, el mejor consejo es acudir a un abogado especializado. Siempre es mejor contar con asesoramiento antes de firmar o llevar a cabo una operación que después cuando ya han aparecido los problemas.