Quién es quién en una comunidad de propietarios

Tal vez residas en una vivienda unifamiliar independiente y no se te haya planteado ningún problema de este tipo pero si formas parte de la gran mayoría de personas que residen en un edificio en régimen de propiedad horizontal, entonces, seguro que estarás de acuerdo con nosotras en que la convivencia en una comunidad de propietarios en ocasiones resulta complicada.

Lo primero y más importante que no debes perder de vista es que el funcionamiento de las comunidades, como casi todo, está regulado y esto, insistimos, es importante porque, en la práctica totalidad de las ocasiones las decisiones deben tomarse aplicando las normas y siguiendo el cauce legal. No sirve lo que a cada propietario le pueda parecer más justo, más adecuado, más bonito, más económico, más equitativo o simplemente mejor. Y esto lo hemos vivido en las comunidades de propietarios de las que formamos parte a título personal y en las comunidades de propietarios que hemos asesorado en nuestro despacho. Todos, en algún momento, hemos estado o podemos llegar a estar en la situación de creernos en posesión de la verdad y tratar de imponerla a los demás pero, para expresar bien nuestras opiniones, para jugar bien nuestras cartas como propietarios, el primer paso de todos, es conocer bien las normas, es decir, las reglas del juego y conocer quién es quién y qué papel representa en nuestra comunidad. Vamos con ello:

Es el órgano más importante de la comunidad de propietarios porque es la reunión de todos ellos y donde se toman las decisiones que afectan al conjunto. A la junta le corresponde: nombrar y remover el resto de cargos de la comunidad, aprobar el plan de gastos e ingresos y las cuentas, aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, ordinarias y extraordinarias y ser informada de las medidas urgentes que haya tenido que adoptar el administrador, aprobar o reformar los estatutos y establecer las normas de régimen interior y conocer y decidir en el resto de asuntos que sean de interés general par la comunidad. En la junta participan los propietarios. Si un propietario no puede acudir puede delegar su participación en la junta y su voto a cualquier otra persona (por ejemplo, a otro propietario o a un arrendatario) pero tiene que hacerlo por escrito y con su firma. Si un propietario no está al corriente de sus pagos en el momento de hacerse la junta, podrá participar en ella pero no podrá votar. Si el inmueble pertenece a varias personas tienen que ponerse de acuerdo entre ellas y decidir quién de ellos va a acudir a las juntas y votar. Si sobre el inmueble se encuentra constituido un usufructo, entonces la asistencia y voto corresponde al nudo propietario pero, de forma general y salvo que diga lo contrario, se entiende que le representa siempre el usufructuario que puede asistir y votar, aunque existen excepciones. Por ejemplo, cuando se trate de adoptar acuerdos sobre obras extraordinarias y de mejora, como las va a tener que pagar el nudo propietario, será este quien deba acudir y votar salvo que expresamente delegue, por escrito y con su firma, en el usufructuario.

Tiene que ser uno de los propietarios. Esta es la primera norma. No puede ser un arrendatario, un hijo, un hermano o un sobrino. Si puede ser cualquiera de los propietarios si el inmueble pertenece a varias personas al mismo tiempo. Por ejemplo, una vivienda cuya titularidad es de un matrimonio en gananciales. En este caso, pueden ser presidentes cualquiera de los cónyuges. El nombramiento puede ser de varias maneras: porque lo elija la junta por mayoría o, subsidiariamente, porque se haya establecido un turno rotatorio o, incluso, por sorteo, aunque esto es lo menos habitual. El nombramiento es obligatorio pero el propietario puede solicitar judicialmente su relevo en el mes siguiente a su acceso al cargo explicando las causas por las que no puede desempeñar el cargo. Ahora bien, hay que ser razonables, lo ideal es que la junta, incluso aunque exista un turno rotatorio, elija un presidente que no tenga problemas que le impidan desarrollar bien sus funciones. Por ejemplo, no tiene sentido elegir a una persona muy mayor o muy enferma o que casi siempre está de viaje por trabajo. Más que nada porque no es práctico. Y tampoco vale, como hemos dicho, que entonces sea presidente su hijo, su pareja o un amigo, que no sean propietarios. La función más importante del presidente es la de ostentar la representación de la comunidad y lo hace en juicio, ante las Administraciones Públicas o en cualquier lugar que se precise y para todos los asuntos que afecten a la comunidad. También convoca las juntas de propietarios.

Su existencia es facultativa, es decir, pueden o no existir dentro de la comunidad de propietarios. La comunidad en junta decide si existe esta figura, y en caso de que sí, si van a ser uno o varios. Su nombramiento se hace de igual forma que para el presidente y también tienen que ser propietarios. A este órgano le corresponde sustituir al presidente en los casos en que este esté ausente, se produzca una vacante (por ejemplo, que el presidente fallezca hasta que se nombre otro) o se encuentre imposibilitado (por ejemplo, que esté hospitalizado). También asisten al presidente en sus funciones en los términos que establezca la junta. Por todos estos motivos, es recomendable contar, al menos, con un vicepresidente.

Estos dos órganos pueden ser ejercidos también por el presidente de la comunidad, salvo que en los estatutos o por decisión por mayoría de la junta de propietarios se disponga que dichos cargos los van a asumir personas diferentes. Estos dos cargos los puede ejercer una misma persona o bien dos diferentes. El cargo de administrador y, si se acumulan, el de secretario-administrador, como el de presidente y vicepresidente, sólo pueden ser asumidos por propietarios con una única excepción: que los ejerzan personas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer estas funciones, es decir, administradores de fincas colegiados. No vale, por tanto, que se encargue de llevar las cuentas y el libro de actas, por ejemplo, el hijo de un propietario que acaba de terminar la carrera y así hace un favor a la comunidad o se le paga una pequeña cantidad por la gestión. El administrador es quien se encarga de llevar toda la gestión económica de la comunidad, de organizar las juntas, de atender a las obras urgentes... es un cargo sumamente importante, por esta razón, lo más recomendable es contratar un buen administrador que realmente realice una gestión eficaz. El secretario se encarga de la llevanza del libro de actas, de su redacción y de su incorporación a este libro.

Todos estos cargos tienen una duración de un año. Esta es la regla general.

Pero pueden hacerse cambios si la comunidad de propietarios no está a gusto con su gestión. Para ello deberá convocarse una junta extraordinaria y adoptarse la decisión por mayoría.

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