La jueza exime a la propiedad del Calatrava de indemnizar a Burger King por el cierre del Modoo

La sentencia, dictada el pasado 1 de abril, también exonera a los propietarios del Modoo de reactivar los servicios comunes del centro comercial, como la apertura de la puerta principal, que interesaba la hamburguesería.

Por contra, la magistrada sí estima, en parte, la demanda de la franquicia y obliga a la propiedad a abonarle 48.133 euros en concepto de incumplimiento del contrato de alquiler, que tiene vigencia hasta 2036.

El juicio tuvo lugar el pasado 12 de marzo, y estuvo presente el director de la empresa y actual propietario del malogrado centro, Dilip Khullar, como demandado.

La sentencia es intrincada y deja en un limbo el contrato que une a ambas mercantiles desde 2016. Básicamente porque ninguna de las partes, ni la demandante Burger King, ni la demandada propiedad, ahora en manos de la inmobiliaria Estabona, solicitó un acuerdo de rescisión. Fuentes de Arnicio Restauración indicaron ayer que «no están nada de acuerdo con la sentencia», sin entrar en detalles de si han recurrido el fallo a una instancia superior en aras de continuar con sus pretensiones.

La jueza Virginia Otero Chinnici, en todo caso, se inclina por la tesis de la defensa y su invocación de la cláusula 'rebus sic stantibus', que introduce las alteraciones sobrevenidas y extraordinarias desde la firma del contrato a las condiciones actuales. Y lo hace detallando el pertinaz deterioro del centro comercial desde, prácticamente, su apertura en 2008. Las partes, de hecho, incorporan al foliado informaciones de EL COMERCIO acerca de del centro comercial y su declive.

Frente a las pretensiones de Arnicio Restauración, los abogados de RPPSE negaron durante la vista que el cierre del Modoo respondiera a «razones caprichosas e injustificadas», sino que fue la última consecuencia de un cierre de negocios que comenzó en 2012. Además, sostuvieron que se trató de que el «centro pudiera permanecer abierto» con diversas fórmulas, como ayudas «a arrendatarios y aportaciones de los socios». «Sin embargo, la salida de grandes marcas provocó, en último término, la falta de viabilidad y rentabilidad y una situación deficitaria que obligó al cierre», recuerda la sentencia retrotrayéndose el éxodo de Zara, o el de El Corte Inglés, este «especialmente dañino porque no se trataba de una arrendataria, sino de una propietaria que decide cerrar».

Factores, entiende, en descargo de la propiedad del Modoo, «que no pueden imputarse a la gestión o dirección del centro». En consecuencia, descarta la reapertura del centro comercial para un único negocio, la hamburguesería, habida cuenta de que «se ha producido una situación excepcional que frustra el fin del contrato provocando un fuerte desequilibrio que hace imposible la pretensión» de Burger King.

En cuanto al lucro cesante, la magistrada considera que debe ser recalculado a la baja para evitar «enriquecimientos injustos» y que «debe ser probado», destacando además la dificultad de incluir en este concepto «los beneficios ciertos, concretos y acreditados que el perjudicado debía haber percibido, excluyendo los beneficios hipotéticos o imaginarios sueños de fortuna».

Descarta así un cálculo prospectivo a la duración de los 15 años de contrato y considera necesario «moderar dicho margen» a un tercio de los cálculos de Arnicio Restauración: 4.011,13 euros al mes desde el cierre del centro el 31 de marzo de 2019. Apunta que «se ha apreciado la imposibilidad del pretendido cumplimiento del contrato de arrendamiento» y que el principio de congruencia «impide la declaración formal» de la resolución del contrato porque no ha sido solicitado por ninguna de las partes.