El inasequible precio de la vivienda

Retrocedamos atrás unos años. Es fácil olvidar que la crisis de 2008 fue en su origen una crisis hipotecaria que condujo al colapso de la burbuja inmobiliaria y a la quiebra masiva de empresas constructoras. Los nombres más sonados fueron Martinsa-Fadesa y Urbis, pero por el camino se quedaron decenas de miles de empresas de ámbito local. Esta sucesión de quiebras llevó a que se pasara de construir casi 600 mil viviendas en 2006, a las 37.000 de 2016, aunque la construcción de nueva vivienda se ha incrementado desde entonces hasta las 190 mil (datos del Banco de España).

Estamos ante una caída de la capacidad de construcción que imposibilita cubrir una demanda que, superada la crisis, se ha desbocado. La inmigración ha contribuido a que la población española siga creciendo pese a la caída de los nacimientos. En 2008 España contaba con 46.158.000 habitantes, y la población se ha incrementado desde entonces a 47.455.000 (datos del INE). Pero también vemos como el tamaño de los hogares ha menguado de casi 4 personas por hogar en 1970 a 2,51 en 2021 (también según el INE), llevando a más personas a buscar vivienda. Si a esto unimos un larguísimo periodo de tipos de interés ultra-bajos y las tendencias de estilo de vida que han ido proliferando desde la pandemia, se hace obvio que el mercado inmobiliario se encuentra en medio de una tormenta perfecta.

Pero lo que empezó afectando inicialmente a las grandes capitales, se ha ido extendiendo a localidades más pequeñas, especialmente a aquellas con atractivo en términos de calidad de vida o como segunda residencia, y que siguen ofreciendo precios competitivos desde la perspectiva de muchos compradores -especialmente de fuera- como es el caso de Asturias. La criba de la burbuja inmobiliaria ha abierto una magnífica oportunidad de negocio a las empresas supervivientes, que han podido centrarse en el segmento más alto del mercado publicitando su oferta más allá del ámbito local, buscando reducir los riesgos, incrementar unos márgenes de beneficio que compensen un bajo volumen de obra y sobreponerse a la carencia de economías de escala de las que se beneficiaban las grandes promotoras antes de 2008.

Lo cual nos deja ante el gran nudo gordiano de esta problemática, que no es la proliferación del mercado de lujo (bienvenido sea, en términos de empleo creado y contribuciones a la Seguridad Social e impuestos y tasas generados) si no la falta de oferta de vivienda asequible. Según el Banco de España, si en 2006 se construyeron 95.000 viviendas sociales, en 2022 apenas se llegó a las 10.000. La lectura es clara, sólo incrementando masivamente la oferta de vivienda asequible se podrá volver a una situación de equilibrio oferta / demanda que normalice los precios, acercándolos de nuevo al poder adquisitivo medio. Cualquier otro experimento sólo puede agravar el problema, ya sea en España o en Asturias.