El problema de la vivienda

Pero ¿por qué es cara? Quizá hay que apuntar que la carestía de la vivienda es un problema casi universal. Y que, ya dentro de España, la vivienda es barata en la mayor parte del territorio: pregunten, si no, por un piso, con garaje, en la cuenca minera leonesa, en un pueblo del altiplano turolense o de la Carballeda zamorana. La vivienda es cara allí donde queremos vivir o pasar las vacaciones: en las grandes áreas urbanas y en buena parte de nuestras costas. Vivir en Orense o en Albacete sigue teniendo unos costes razonables. En Madrid, Málaga o Barcelona, no. Asturias quedaría entre medias, con mercados muy segmentados, incluso en una misma localidad.

Dicho esto, hay que contar con tres elementos adicionales y, en parte, contradictorios: uno, que nuestra Constitución es ambigua en lo que se refiere a la vivienda, señalando el «derecho a una vivienda digna y adecuada» como un principio rector de las políticas públicas, pero no como un derecho fundamental. La paradójica consecuencia es que desde 1978 se han ido apagando los programas públicos de vivienda. Segundo, la falta de políticas activas de vivienda se ha sustituido por una regulación, tanto de la producción de suelo como del alquiler que, con frecuencia, genera efectos perversos. Tercero, la vivienda es un bien de cambio. Puede usarse para vivir, pero también, en una economía social de mercado, para obtener beneficios de ella, bien por venta o como negocio.

Estos elementos, combinados con el incremento de la demanda provocado por los movimientos migratorios internos y externos –800.000 nuevos residentes en España, 113.000 en Madrid, en 2023– y turísticos, cada vez más orientados al alojamiento en vivienda, dibujan un mercado en el que, sobre todo en las grandes áreas urbanas, la demanda supera con mucho a la oferta. Es verdad que hay millones de viviendas vacías. Pero si descontamos errores censales, viviendas de personas institucionalizadas o que buena parte de ellas están en lugares de escasa demanda o bien carecen de condiciones propias para 2024, el inventario se reduce mucho.

Si a ello se suma la pérdida de poder adquisitivo de los salarios en muchas capas sociales y, muy especialmente, entre la juventud; la devaluación como garantía de los contratos indefinidos y la subida de tipos, el resultado es que el esfuerzo para conseguir una vivienda está en máximos históricos: alquilar una vivienda supone, ahora mismo, en promedio, para una persona joven, casi el 100% del salario en Madrid, Barcelona o Málaga, y en torno a la mitad en el área central de Asturias, cuando se recomienda un tercio. El esfuerzo financiero necesario para la compra es similar, pero con la limitación de un horizonte seguro que ahora mismo es incierto. El sobreesfuerzo para pagar la vivienda implica que muchas familias de bajos ingresos necesiten economizar o incluso pasar estrecheces en otros rubros de gasto, desde la alimentación al material escolar de los hijos.

¿Y como resolver la escasez de vivienda para abaratarla, como sugieren casi todos los economistas? Primero, y en ausencia de planes nacionales que equilibren el desarrollo territorial como plantea nuestra Constitución, coordinando intervenciones especificas en función del comportamiento del mercado de vivienda: es donde apunta la figura de las 'zonas tensionadas'. Segundo, actuando sobre dos fuerzas contrapuestas que son las que tensionan el mercado: la demanda residencial y la turística (el teletrabajo parece haber debilitado la terciaria). Y tercero, asumiendo que la garantía de derechos implica que debe irse más allá del mercado para satisfacer la demanda o, como apunta el texto constitucional, el interés general. Y ello es algo que requiere actuar en muchos frentes:

–Promoviendo la construcción de vivienda pública en alquiler, algo normal en toda Europa y que ni en España ni en Asturias sería novedoso. Disponemos, además, siquiera en el caso de Asturias, de instrumentos con experiencia para llevarlo a cabo; sociedades públicas promotoras de suelo y también de vivienda. Falta, si acaso, ambición para duplicar, y con cierta calidad, el parque actual, hasta las 20.000. Supondría en torno a un 5% de las viviendas, muy inferior a la media europea.

–Reformando la ley de arrendamientos, equilibrando quizá la relación entre arrendadores –en su mayoría, pequeños particulares– y arrendatarios, especialmente a la hora de garantizar el pago de las rentas y el cuidado de los inmuebles. Desde que se aprobó la nueva ley de arrendamientos, ha disminuido la oferta de viviendas en alquiler y los precios se han disparado en torno al 10%. Es un ejemplo de efecto perverso de la regulación. Además, las ayudas directas al pago del alquiler impulsan los precios. Aparece de nuevo el efecto perverso de tantas leyes.

–Estableciendo topes directos e indirectos al mercado de alquiler turístico, tan rentable que se estima que supone ya, en algunos barrios de Gijón o de la costa oriental, la mitad de las compraventas, con el consiguiente impacto en los precios de la vivienda y en los usos de nuestras villas y ciudades.

–Simplificando la gestión urbanística, poniendo el acento no tanto en detalles de planeamiento como en cuestiones generales, como densidades, dotaciones e impactos paisajísticos.

–Y, finalmente, estimulando sectores productivos que sustituyan a la vivienda como principal bien de inversión.

Volvemos a los tiempos de 'El Pisito'. No sé si ahora sería posible rodar una película tan brillante y mordaz. De aquellos años son leyes decisivas como las de suelo, propiedad horizontal o los grandes planes de vivienda, que promovieron 'el país de propietarios' que lleva en crisis desde 2008. De los nuevos hogares, menos de la mitad tiene vivienda en propiedad. Supone un cambio social radical. Setenta años después quizá debamos poner al día nuestra legislación y definir qué modelo queremos. Y hacerlo mediante un gran acuerdo nacional, territorial y social. De lo contrario, quizá queden estos años como los de la desigualdad, la exclusión y la carestía de bienes básicos. Y no sólo de la vivienda.