¿Puedo vender un piso que está alquilado?

Algunas personas se plantearon entonces alquilar sus pisos para cubrir la cuota que pagaban, aun con los riesgos que puede suponer, como posibles impagos por parte de los inquilinos. Pero poner el piso en alquiler en muchas ocasiones no llega para cubrir el préstamo, por lo que muchos inmuebles se ponen a la venta con la consecuente duda: ¿qué pasa ahora con el inquilino?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su artículo 14 regula la venta de la finca arrendada y no existe ninguna limitación legal que impida nada al respecto incluso si el contrato de alquiler está en vigencia. Eso sí, el problema surge cuando el arrendatario quiere continuar su estancia en el piso, ya que es entonces cuando surgen una serie de condiciones que se deberán cumplir.

Lo primero será informar al inquilino de la intención de vender el inmueble, ya que este tendrá derecho preferente en cuanto a la adquisición del mismo, siempre y cuando iguale la oferta, a no ser que se hubiera estipulado una cláusula de renuncia explícita en el contrato de alquiler. En caso de no existir esa cláusula, el inquilino deberá ser informado por parte del propietario con un plazo mínimo de 30 días a fecha de venta de la decisión de vender el piso, del precio acordado, de la fecha misma de la venta y de las condiciones de transmisión del inmueble.

Normalmente cuando se realiza una compra, los futuros propietarios suelen pedir una hipoteca al banco para poder hacer frente al pago e ir devolviendo ese préstamo mes a mes con una mensualidad llamada cuota o letra. Pues bien, si por el motivo que fuera el comprador no pudiera hacer frente a la hipoteca, la entidad bancaria podría embargar el bien y adjudicarse la vivienda. En este caso, la casa cambiaría de dueño, pero el contrato de alquiler seguiría en vigor con una vigencia de 5 años si el propietario es persona física o de 7 en caso de que sea una empresa.

Para poder vender el inmueble suele ser necesario realizar visitas para enseñarlo y para ello también se necesita la autorización expresa del inquilino, ya que es su domicilio y goza de inviolabilidad por lo que nadie puede acceder sin su permiso (excepto por orden judicial). Lo mejor en esos casos es llegar a un acuerdo y fijar un horario de visitas. El hecho de que el piso tenga un inquilino puede ser motivo para que el comprador quiera negociar el precio de venta, así que el vendedor puede plantearse la opción de vender el inmueble sin inquilino. Para ello deberá darle una compensación económica. Las más habitual suele ser tres o cuatro mensualidades que cubran la fianza del nuevo piso que alquile y los gastos de mudanza. Aunque siempre se puede recurrir a la picaresca e intentar recuperar la vivienda por necesidad de uso siempre que se cumplan los requisitos legales y que el inquilino no muestre objeción.