El desfase entre oferta y demanda de vivienda se agudizará en los próximos veinte años

Desde 2021, el número de nuevas viviendas terminadas se ha estabilizado en unas 90.000 anuales frente a la construcción de 650.000 al año que se registraba en el periodo 2006-2008. Es cierto que en esos años existía una burbuja inmobiliaria, pero el mercado promotor no se ha recuperado desde entonces y la escasez de oferta ha tensionado los precios hasta niveles inasumibles para gran parte de la población.

Habría que multiplicar por cuatro el ritmo anual de viviendas terminadas para equilibrar el actual desfase entre oferta y demanda o, de otro modo, se tardarán al menos siete años en conseguir lo que debería alcanzarse en dos años, según las conclusiones del informe sobre Mercado Inmobiliario de OBS, dirigido por Carlos Balado, profesor de OBS Business School y director de Eurocofín. El Banco de España cifra el déficit a cubrir hasta 2025 en 600.000 viviendas que deberían ponerse en el mercado, ya sea a través de la construcción de obra nueva, la rehabilitación o la movilización de viviendas vacías.

El suelo para construir viviendas tarda entre siete y diez años en estar disponible para urbanizar y construir debido a los múltiples trámites administrativos y la burocracia que ello conlleva. La reforma de la Ley del Suelo que el Ministerio de Vivienda ha intentado dos veces sacar adelante en el Parlamento sin éxito pretende agilizar estos trámites. La Sociedad de Tasación subraya que las zonas de mayor actividad están frenadas y las que ya estaban paralizadas se encuentran más estacadas aún. Los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) sobre compraventas de viviendas reflejan claramente el derrumbe que se ha producido desde hace más de una década en el peso de la vivienda nueva sobre el total de las ventas. Mientras en 2010 se vendían más viviendas nuevas (220.612) que usadas (218.979), el año pasado la vivienda nueva representó solo el 19% del total transmitido (109.785 viviendas nuevas frente a 474.617 usadas).

Aumentar la oferta hasta unos niveles razonables puede llevar entre 10 y 20 años, advierte el informe de OBS, por lo que se necesitan soluciones parciales temporales, tales como deducciones al alquiler para determinados colectivos, incentivos al ahorro destinado a la compra de la vivienda y el fomento desde el Gobierno para la construcción de viviendas destinadas al alquiler social.

Existe consenso en que España necesita promover 1,2 millones de viviendas en alquiler asequible (761.000) y social (442.000) hasta 2030 para satisfacer la demanda de la población española con dificultades para acceder a un hogar. Quienes más necesitan medidas para conseguir un alquiler asequible son los hogares con salarios entre 1.000 y 2.000 euros, con una tasa de esfuerzo desproporcionada, por encima del 50% en algunos casos, que representan el 41% de los hogares en alquiler.

Para los grupos de población con ingresos menores de 1.000 euros será necesaria la creación de 442.000 viviendas íntegramente de alquiler público (vivienda social) y para los que obtiene ingresos mayores de 3.000 euros, un plan de ayudas enfocado a facilitar el salto al mercado de compraventa mediante avales a la entrada o desgravaciones fiscales, que afectaría a 486.000 unidades en los próximos diez años.

El estudio también advierte del riesgo del intervencionismo y subraya que los sistemas de control de precios –que permite la nueva Ley de Vivienda– llevan a una reducción de la oferta con efectos perniciosos en el largo plazo.

En 1985 se alcanzó la máxima producción de vivienda protegida en España, con un 64% del total de las viviendas terminadas. Esa producción ha ido descendiendo año a año y está estancada desde 2013, representando solo el 10% del total de producción en 2022. En 2006, antes de estallar la crisis financiera y la burbuja inmobiliaria, se construyeron 97.617 viviendas de protección oficial (VPO). En 2018 fueron 11.860 y 9.124 en 2022. En los nueve primeros meses del año pasado se terminaron 5.441 viviendas protegidas promovidas por los gobiernos estatal y autonómicos, señala el informe de OBS. En la última década, unas 8.600 viviendas protegidas de media al año han obtenido esta calificación frente a una media de 59.000 al año en los 20 años anteriores.

Sin embargo, al no mantenerlas en la órbita pública, la producción de VPO -ingente hace años y estancada en la última década- ha provocado que el stock de vivienda asequible apenas represente un 2,5% del total frente al 30% de Países Bajos o el 24% de Austria.

Con los fondos Next Generation se van a movilizar 4.000 millones de euros para la promoción de 43.000 viviendas de alquiler asequible o social, que estarán arrendadas en estas condiciones al menos durante cincuenta años. Con esos fondos se darán préstamos a tipos de interés más bajos que los del mercado y con un mayor periodo de carencia a los promotores, públicos o privados, que construyan o rehabiliten viviendas y las cedan durante un periodo mínimo de cincuenta años para su alquiler a un precio asequible -alrededor de un 20 o 25% inferior al de mercado- o alquiler social. El precio del alquiler será fijado entre el Ministerio de Vivienda y la comunidad autónoma correspondiente.

El número de hogares está creciendo con fuerza en España en parte debido a la inmigración. Además, la fuerte demanda extranjera de propiedades en España está ejerciendo una presión añadida sobre los precios de la vivienda. Un 21,5% del total de transacciones es realizada por extranjeros o no residentes en España, en clara expansión desde la pandemia. Los motivos de este incremento se encuentran en el auge del teletrabajo, el incremento de jubilados en los países europeos (muchos eligen España para su retiro dorado) y la inestabilidad creciente en ciertos países, que empuja a sus ciudadanos a buscar un país de residencia alternativo. Hay que tener en cuenta que en la última década el shock demográfico no procede de un baby boom sino de un enorme flujo de migración. Madrid y Barcelona y Valencia son las tres grandes capitales receptoras de estos flujos de población. En segunda línea, Palma, Málaga y Alicante también los reciben ya muy orientados a los servicios turísticos.