Alquileres, desahucios, propiedades... Las novedades que trae la Ley de Vivienda

Después de tres años de negociaciones la Ley de Vivienda ha sido pactada con novedades respecto al último proyecto presentado en febrero de 2022. La ley era una de las promesas pendientes por parte del Gobierno de coalición que, por fin, ha terminado cumpliéndose. Su tramitación en el Congreso no había conseguido despegar hasta ahora, cuando las diferentes fuerzas implicadas han conseguido llegar a un acuerdo y pactar nuevas mejoras. Estas son las claves de la nueva norma:

La Ley de Vivienda elimina el IPC como índice de referencia para la actualización anual de la renta de los contratos de alquiler en todo el territorio español, sean o no zonas tensionadas. El tope a todos los alquileres, establecido este año en el 2%, será del 3% en 2024.

Desde 2025 en adelante, se creará un nuevo índice específico e inferior a la evolución del IPC. Este será aplicable a todo el territorio, aunque aún se desconoce cómo se calculará. El INE será quien se encargue de definir este nuevo índice, y tendrá que hacerlo antes del 31 de diciembre de 2024.

Tanto si son propiedad de grandes tenedores como de pequeños propietarios, los alquileres que se encuentren en áreas de mercado tensionado serán regulados y topados.

Los topes se establecerán, dependiendo de la modalidad de contrato y propiedad, mediante la indexación a la renta anterior en vigor para los pequeños propietarios y mediante la aplicación del índice de contención de precios para los grandes tenedores. Estas medidas contendrán y reducirán los precios de manera efectiva.

En zonas tensionadas, tanto para contratos ya en vigor como para antiguos, cuando finalice el periodo de prórroga del contrato, se aplicarán los términos del contrato en vigor, salvo que se pacte algo distinto entre las partes. En cualquier caso, el propietario tendrá que mantener el precio de forma obligatoria si así lo solicita el inquilino.

Para considerar una zona como tensionada, se requieren dos condiciones, aunque bastará con cumplir solo uno. Concretamente se requerirá que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler (más los gastos y suministros básicos) supere el 30% de la renta media de los hogares, o bien que el precio de compra o alquiler haya aumentado al menos 3 puntos (frente a los 5 propuestos por el Gobierno) por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.

Serán las comunidades autónomas quienes declaren si existe o no zona tensionada.

Se considerará gran propietario toda persona física y jurídica con más de cinco viviendas en la misma zona tensionada. La cifra se reduce frente a las 10 previstas inicialmente, aunque las comunidades tendrán la última palabra en este punto, según sus circunstancias concretas.

En el caso de los pequeños propietarios, es decir, aquellos que tengan menos de cinco viviendas, en mercados tensionados, el límite de precio sería el establecido en el contrato anterior.

Los gastos y honorarios inmobiliarios producidos por el alquiler de un inmueble correrán siempre a cargo del propietario. Esta es una de las grandes novedades que incorpora esta nueva ley, terminando así, según considera Esquerra Republicana con «una práctica abusiva» que no permitía a muchas personas, especialmente jóvenes, acceder a la vivienda.

Igualmente, se prohíbe aumentar las rentas de alquiler por la vía de gastos de comunidad, tasas de basura o cualquier otra medida no atribuible al inquilino que no estuvieran acordadas previamente.

Quedan prohibidos los deshaucios sin fecha ni hora determianda y se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos más de 2 años. Se estipula el acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudiciales para las personas vulnerables.

Las comunidades autónomas podrán implementar mecanismos de mediación y alternativa habitacional que consideren oportunos, forzando a los grandes tenedores que realicen desahucios a someterse a los mismos.

Por primera vez, se reconoce la capacidad de ofrecer alternativas habitacionales para personas en riesgo de desahucio mediante alquileres sociales bonificados, realojamientos de personas en situación de vulnerabilidad o cualquier otra política que tenga como objetivo ofrecer alternativa habitacional a estas personas y familias.

Los incentivos fiscales se mantienen intactos para los propietarios como se anunciaron hace un año. Habrá bonificaciones para los pequeños caseros que bajen los precios de sus contratos, de hasta el 90% sobre el IRPF si la rebaja es del 5% en zonas tensionadas.

El incentivo puede llegar a ser del 70% si la vivienda se destina al alquiler social o a jóvenes de hasta 35 años. Para el resto de casos de bajadas de precios, el porcentaje será del 50%, frente al 60% general que regía hasta ahora.

El procentaje de reserva de suelo para vivienda protegida aumenta un 10%, pasando del 30% al 40% en el suelo urbanizable (actuaciones de nueva urbanización) y del 10 al 20% en suelo urbano no consolidado (actuaciones de reforma o renovación de la urbanización).

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