Cómo vender una casa si un heredero no quiere

Vender una casa puede ser todo un quebradero de cabeza y en especial cuando proviene de una herencia y uno de los nuevos propietarios no está dispuesto a despachar el inmueble. Es entonces cuando las tensiones familiares pueden aumentar y retrasar la transacción, aunque existen mecanismos legales y estrategias que permiten resolver el conflicto y avanzar.

Por lo general lo más conveniente siempre será llegar a un acuerdo ya que el proceso será mucho más rápido, simple y las condiciones financieras serán más favorables. Pero si existe un desacuerdo, hay tres alternativas: realizar una extinción de condominio, vender el proindiviso o interponer una demanda judicial de división de la cosa común.

Este procedimiento legal se realiza de mutuo acuerdo y establece que el heredero que no quiere vender se queda con la vivienda, eso sí, compensando económicamente a los otros copropietarios con la parte equivalente que les corresponde.

Esta modalidad tiene sus desventajas al establecerse que quienes no se quedan con la propiedad han aumentado su patrimonio, por lo que deberán tributar en el IRPF si el valor de la vivienda al disolver la copropiedad es superior al que tenía cuando se heredó, tal y como informa el Ministerio de Hacienda. De igual forma, al no ser una compraventa, no pagará la plusvalía ni el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).

La extinción de condominio también se puede realizar si la casa tiene una hipoteca, aunque quienes ceden su parte dejarán de constar como propietarios en el Registro de la Propiedad, pero seguirán siendo titulares del préstamo hipotecario, algo que pueden resolver si el nuevo propietario pacta una novación con el banco.

Otra opción si un heredero no quiere vender la casa es vender tan solo una parte de la propiedad. Es decir, cada propietario posee una parte del bien sin que esté delimitada físicamente. Esto implica que quien posee esa parte tiene el derecho a vender esa cuota de participación con la condición de que informe previamente a los demás herederos ya que estos tendrán la prioridad de ser los primeros en hacer una oferta.

Las desventajas de la venta proindiviso son que el precio suele ser más bajo ya que se suele pagar entre un 35 % y un 50 % menos del valor de mercado. Además, los demás herederos tendrían un conflicto en caso de que una empresa sea quien compra esa parte ya que sería un desconocido quien tuviera derechos sobre la propiedad.

Si no hay acuerdo, ni se establece ninguna medida de las anteriores, habrá que acudir a un juzgado para tramitar una demanda judicial de división de cosa común. Con ello se ordena la venta de la casa en subasta pública y el dinero obtenido se reparte entre los herederos.

Esta opción es la más costosa y se retrasa mucho en el tiempo. A ello hay que añadir que el precio de la casa puede devaluarse y perder dinero por lo que no es la opción más recomendable desde un principio.

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