Ladrillo usado para levantar el sector

La vivienda de segunda mano está tirando del todavía frágil mercado inmobiliario asturiano. El número de transacciones en este segmento duplica ya a las que se registran en el de nueva construcción y evidencia una reactivación real del mercado. Pero la recuperación, advierten las inmobiliarias, será «progresiva y lenta» y los niveles de ventas seguirán muy lejos de los que se alcanzaron en los años del 'boom' que, de hecho, parece difícil que se vuelvan a repetir.

En 2007 se vendían en la región más de 1.300 viviendas al mes, cifra que se fue reduciendo de manera constante hasta situarse en el entorno de las 300 durante los últimos meses de 2013. En la actualidad, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística, el volumen de transacciones ronda las 400. En junio -último mes con datos disponibles-, de las 401 compraventas que se registraron en la región, 281 correspondieron a vivienda usada, frente a las 120 operaciones de vivienda nueva. En 2007, las ventas de pisos nuevos alcanzaron en el mismo mes de junio los 539, pero fue 2011 el primer año en el que se vendieron menos casas nuevas que de segunda mano, según los datos que manejan los constructores asturianos. Desde entonces, siempre ha sido así.

Aunque los datos estadísticos, reconocen los expertos, son insuficientes para echar las campanas al vuelo, «porque al venir de una época de actividad prácticamente plana, los porcentajes comparativos enseguida se disparan», sirven para anticipar tendencias y augurar que la incipiente mejoría tendrá continuidad en los próximos meses.

Porque, argumenta el presidente de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, Antonio Vega, «la banca tiene objetivos claros para conceder créditos hipotecarios y el dinero va a empezar a fluir de forma constante y, aunque no bajo las mismas condiciones que en 2007 y 2008, sí se superará el cierre del crédito de los últimos años».

El que en Asturias la recuperación esté siendo más lenta que en otras comunidades se explica, en buena medida, por el simple hecho de que el sector sufrió aquí un desplome mucho menor. Pero, también, porque en la región apenas queda ya obra nueva, y la banca no dispone de un parque de viviendas tan grande como en otras regiones. «Sólo nos queda la segunda mano y, en general, no hay un gran parque de viviendas a la venta», reconoce Vega, quien asegura que todavía será necesario esperar varios meses para conocer con certeza la evolución futura del sector, muy condicionado, también, por el resultado de las próximas elecciones generales. «¿Se van a volver a poner las ayudas a la vivienda que se quitaron? ¿Va a haber incentivos?», se pregunta.

Desde la Asociación Inmobiliaria de Asturias (Asocias), que agrupa a 27 inmobiliarias de Gijón, Oviedo y Villaviciosa, señalan el hecho de que en Asturias no exista demanda de pisos por parte de ciudadanos extranjeros -algo que en otras comunidades sí está incrementando considerablemente las ventas- para explicar el todavía modesto aumento de las transacciones. Así, mientras que en Madrid, Barcelona y Alicante, tras el desplome que sufrieron los precios de los pisos, el mercado se apuntaló gracias a los extranjeros, que compraban viviendas de lujo de más de 500.000 euros, y de los fondos de inversión, que adquirían viviendas para ponerlas en alquiler, en Asturias sólo existe demanda interna y es ahora cuando empieza a recuperarse la demanda de la segunda residencia, aunque con ofertas todavía a la baja.

En Gijón, con un parque de viviendas a la venta de unos 3.800 pisos, en marzo se registraron 147 ventas, frente a las 500 de marzo de 2007 o las 47 que se transmitieron en el peor mes de los registros históricos de Asocias: enero de 2013.

Recuerda el coordinador de la asociación inmobiliaria, César Nozal, que «la región va un año por detrás de la economía nacional, y que, cuando estalló la crisis inmobiliaria, en el 2007, los precios de los pisos todavía siguieron subiendo en Asturias. De hecho, los precios máximos no se alcanzaron en el Principado hasta el segundo trimestre de 2008.

Pese a que la producción de nueva vivienda todavía es muy baja en la región, 2014 fue el primer año desde que empezó la crisis en el que se pusieron en marcha más viviendas que en el ejercicio anterior. Sin embargo, las 551 viviendas que se iniciaron hasta el mes de noviembre de ese año ponen de manifiesto el todavía largo camino que debe recorrer el sector para empezar a hablar de unos niveles de producción sostenibles.

Hace no mucho tiempo, en un mal año, como se llegó a considerar a 2008, se ponían en marcha más de 5.000 casas. El sector estaba acostumbrado a una producción muy superior que llegó a escalar hasta los 16.000 pisos. Hoy los datos no tienen nada que ver con aquella realidad, pero las previsiones son que la construcción de viviendas continúe en ascenso, sobre todo, en las dos grandes ciudades de la región.

En todo caso, coinciden los expertos, lo primero que hay que hacer es reactivar las ventas y para eso resulta imprescindible estabilizar el empleo. «Si conseguimos que Asturias vaya concatenando una reducción del desempleo durante varios meses, frenaremos la caída de los precios de la vivienda», plantea Nozal. Asegura este especialista que, durante la crisis, los máximos niveles de desempleo que se registraron en las diferentes ciudades asturianas, generaron las mayores caídas de precios.

Considera que mientras exista incertidumbre, la gente tendrá miedo a comprar y a la subida de los tipos de interés, que ahora están en mínimos históricos. El coordinador de Asocias entiende que ahora que por primera vez coinciden los precios y los tipos de interés bajos (en 2007 los precios eran altos y los tipos bajos), esta circunstancia tiene que confluir en una reactivación más intensa del mercado.

Por lo pronto, tanto los promotores de vivienda como los responsables de las inmobiliarias dan por estabilizados los precios, prueba inequívoca, dicen, de que la recuperación ya «no tiene vuelta atrás».

Las existencias de viviendas nuevas ya finalizadas y sin comprador, que en 2010 rondaban las 4.000, llevan ya meses por debajo de las 1.500 viviendas. Y a la luz de estos datos, los constructores advierten de que podría producirse un problema de falta de oferta, toda vez que desde que se presenta un proyecto se tarda un mínimo de dos años y medio en ejecutarlo. Son conscientes, eso sí, de que no se empezarán a construir viviendas a cierto ritmo hasta que el repunte de las ventas se consolide. Y todo parece indicar que, esta vez, los promotores van a tardar más en reaccionar a las exigencias del mercado.