La conservación de los edificios de la permuta le cuesta a Sedes un millón al año

La operación de permuta por la que el Principado se hizo con la propiedad de las oficinas administrativas del palacio de Calatrava a cambio de los viejos edificios públicos de las consejerías de General Elorza y Uría, la finca del Instituto de San Lázaro y dos parcelas en La Ería y La Florida no sólo dejó tocada a la empresa constructora propiedad del Principado y Cajastur por la devaluación de estos activos inmobiliarios sobre el precio de tasación y la paralización de las actuaciones de promoción previstas, sino que la empresa está teniendo que hacer frente a gastos adicionales que superan el millón de euros anuales.

Así, las dotaciones por deterioro entre 2008 y 2011 ascendieron a nada menos que 4.023.364,34 euros, de los que la práctica totalidad, 3.848.398,17 euros, corresponden al edificio de General Elorza 35, la antigua Consejería de Sanidad. En el solar de ese inmueble, previa demolición, estaba previsto edificar un edificio de 87 viviendas (8.670 metros cuadrados construidos, es decir, pisos de casi 100 metros cuadrados de media) con sus correspondientes 87 trasteros (696 metros cuadrados en total), además de 200 plazas de garaje y seis locales comerciales con un total de 1.445 metros cuadrados construidos, o 1.373 útiles.

Actualmente, la antigua Consejería de Sanidad sigue en pie (al menos, Sedes no tuvo que hacer frente aún a los 120.000 euros en los que se valoró su derribo), y okupada por el Colectivo La Madreña, que incluso genera una agenda de actividades de cariz reivindicativo en su interior, es decir, que no se esconde de nadie. Y tanto ese inmueble como el resto de los incluidos en la permuta siguen generando, anualmente, el correspondiente Impuesto de Bienes Inmuebles a favor del Ayuntamiento de Oviedo. Que se anota, por supuesto, en el debe de Sedes.

General Elorza 35

Vender 87 pisos a 348.399 euros para ganar un 10%

¿Era viable la actuación prevista en General Elorza 35? De haberse ejecutado en el momento de su adquisición, el final de la construcción del edificio de viviendas habría llegado muy apurado al final de la burbuja inmobiliaria, si bien es cierto que pocas cabezas pensantes tenían claro entonces cuándo llegaría ese final.

Veamos. El estudio económico que en abril de 2007 manejaba Sedes señalaba que los 87 pisos, de 8.670 metros cuadrados construidos o 6.503 útiles, se comercializarían por un total de 27.356.568,46 euros. O, más claramente, a una media de 314.443 euros por cada piso (a 4.206,76 euros por metro útil). A ello habría que añadir 4.206,76 euros por cada trastero y 29.750 euros por cada plaza de garaje. En suma, Sedes contaba con poder comercializar los pisos de General Elorza 35 a una media de 348.399,76 euros, en tanto que pretendía comercializar los locales comerciales a 2.400 euros el metro cuadrado para recaudar un total de 3.300.157,47 euros.

En total, Sedes preveía que al final de la comercialización de la totalidad de la promoción, que se iba a conocer como Edificio Iris, se habría embolsado 36.972.762,13 euros, mientras que el coste de la promoción (valor del edificio de la antigua consejería sumado al coste de derribarlo, urbanizar y levantar el nuevo edificio) ascendía a 33.556.274,97 euros.

Dicho de otra forma, con esta operación de casi 37 millones de euros, Sedes, contando con el 100% de ventas y con que no se negociase descuento alguno con los clientes, habría ganado 3.416.487,16 euros, el 10,18% sobre el coste o el 9,24% del precio final. Antes de impuestos.

General Elorza 32

La Madreña, como símbolo de la parálisis de la promoción

¿Y la antigua sede de la Consejería de Sanidad? En este caso, el beneficio previsto era algo superior, del 15,29% sobre el coste de la operación. El estudio económico de Sedes preveía que en la parcela resultante del derribo del edificio administrativo se elevase otra promoción de viviendas, con 51 pisos (5.071 metros cuadrados construidos y 3.803 útiles), sus correspondientes trasteros (404 metros cuadrados construidos), 152 plazas de garaje, cinco locales comerciales (1.014 metros construidos y 963 útiles) y 8 oficinas. TecniTasa valoró en 11 millones el edificio y su solar, aunque para la permuta se redujo su valor en 30.000 euros.

Aquí, la diferencia entre los costes imputables a la permuta y a la ejecución de la nueva obra ascendían a 19.499.891,63 euros, en tanto que se pretendía ingresar, con la venta de los pisos, locales y oficinas generados, 22.481.541,42 euros, es decir, un beneficio de 2.981.649,78 euros o el 15,29% sobre el coste.

Nada se hizo. Y hoy el colectivo La Madreña tiene okupado el inmueble, en el que celebra actividades reivindicativas en lo que es todo un símbolo de la parálisis de la promoción inmobiliaria.

Uría 10

Subastado en 1,3 millones menos y aún así sin ofertas

Si los casos de las consejerías de General Elorza son llamativos, no menos lo es el del edificio de Uría 10. Tasado en 9.538.273,35 euros, se valoró para la permuta en 9.506.659,02 euros. Al margen de un problema administrativo que llevó a que su planta baja no se incluyese inicialmente en la propiedad, la intención pública de Sedes era acometer una remodelación del inmueble para revenderlo como oficinas. De esta forma, el estudio económico preveía unos ingresos de 13.668.161,98 euros.

Pero la realidad es que en junio pasado Sedes acabó por sacar a subasta el edificio en apenas 8,2 millones de euro (esto es, 1,3 millones por debajo de la valoración de la permuta) y, aún así, no consiguió que nadie efectuase oferta alguna. Fuentes vinculadas a la empresa afirman, además, que hace dos años hubo una oferta bancaria de alrededor de 11 millones, pero que la gerencia de Sedes se negó a vender por debajo de los ingresos previstos.

Y las parcelas de La Ería, La Florida y San Lázaro siguen, también, sin que sus más de 13 millones de valor conjunto de permuta produzcan beneficio alguno a favor de Sedes.