Sedes: más de 85 millones de deuda

Sedes está en venta. Al menos, la participación pública del Principado, que aglutina el 60% de los títulos de la sociedad con su 40% y el 20% en manos de la Sociedad regional de Promoción (el otro 40% está en manos de Cajastur). La consejera de Hacienda, Dolores Carcedo, anunció el pasado 14 de octubre en una comparecencia en la Junta General que ese 60%, con un valor contable de 26,7 millones de euros (a 6,01 euros cada acción de las 80.640 del Principado o las 40.320 de la SRT) saldrá a la venta en un precio considerablemente menor. Aunque Carcedo dijo que saldría a subasta «inmediatamente» y en cumplimiento de la Ley de Reforma del Sector Público, fuentes de la Consejería indicaron esta semana que los técnicos «están preparando los pliegos del concurso». Sin plazo, y con una incógnita: ¿cuánto vale Sedes?

Fuentes vinculadas a la propia empresa afirman que «a día de hoy, Sedes no genera actividad, no tiene producción, no compra suelo y no tiene obra, está con el patrimonio prácticamente pignorado, todo hipotecado, como cuando se hizo el cambio de 'oro por plomo'», en referencia a «la operación del Calatrava, que hundió a la sociedad».

¿Lo hizo? Tal vez se debió a una correlación de circunstancias previsibles con otras de más incierto pronóstico, pero lo cierto es que los balances de la empresa registran el paso de una situación en la que el pasivo bancario de la sociedad en 2005 era de menos de 30 millones de euros (29.465.612,12 euros) a nada menos que 95.686.403,46 euros al finalizar 2011, entre pasivo a corto (49,46 millones) y a largo (46,22 millones).

A esta situación se llega por tres causas principales. A la primera, prácticamente nadie es ajeno: el estallido de la burbuja inmobiliaria y la subsiguiente crisis. Sedes, como empresa cuyo fin fundacional es la promoción y construcción de inmuebles, se topó de bruces con el frenazo del mercado y la consecuente devaluación de los inmuebles y parcelas.

La segunda causa resulta mucho más dudosa: la operación por la que adquirió a Jovellanos XXI las alas del edificio Calatrava en 2004, a continuación acordó alquilarlas Principado por 30 años y, en 2007, a la entrega de la obra, se lo permutó por cuatro edificios (tres de ellos con destino a derribar para reedificar viviendas) y dos parcelas, que el Gobierno regional tasó en 53.753.380 euros (pese a tener tasaciones de TecniTasa y Tinsa que valoraban dichos activos en 56.004.985 euros).

Y la tercera causa de esta situación fue la construcción de diez residencias para alquilárselas a Establecimientos Residenciales de Asturias, una operación de calado a largo plazo que en época de bonanza económica podría ser viable, pero que hoy por hoy constituye otro lastre hipotecario para Sedes, una empresa de la que no hay que olvidar que su fin fundacional, allá por 1947, era la promoción inmobiliaria, no la gestión de alquileres.

Un alquiler como garantía

El alquiler del sector administrativo del edificio Calatrava se había planteado ante la imposibilidad que tenía el Principado de contar con liquidez para afrontar la operación directamente. Así, utilizó a Sedes para hacerse con el edificio, que calificó de «imprescindible» ante la «saturación no subsanable mediante una mera ampliación» del resto de sedes administrativas de las consejerías en Oviedo.

En todo caso, y en la previsión de que no se hubiese procedido a la posterior permuta y el alquiler al Principado se hubiese concretado, Sedes elaboró un cuadro de previsión amortización a 20 años (cuando la operación de alquiler se había firmado a 30 años prorrogables) que suponía un desequilibrio entre los ingresos por arrendamiento y los gastos por amortización del capital y financieros de 1.759.201 euros el primer año y en descenso hasta unas pérdidas el vigésimo ejercicio de 143.023 euros, con una deuda generada acumulada para entonces de 20.261.828 euros. Es decir, la recuperación de la inversión se produciría a lo largo de los diez últimos años del contrato de arrendamiento. De haberse concretado. Se trataba de una operación en la que se planteaba que Sedes abonaría anualmente 4.330.501 euros a Cajastur por el préstamo que tuvo que suscribir para hacerse con el Calatrava, en tanto que el Principado lo alquilaría el primer año por 2.571.300 euros e iría actualizando dicha renta con un incremento anual del 2,6%, lo que le llevaría en el vigésimo año a aportar a Sedes 4.187.479 euros.

La operación, así, parecía garantizada para Sedes, toda vez que la propiedad del inmueble seguiría siendo suya y en la tercera década habría cubierto la inversión.

Pero el intercambio con el Principado, utilizando la fórmula de la permuta, se concretó. Llama la atención que aunque la Ley del Patrimonio del Principado obliga, en su artículo 42, a que toda permuta que supere los tres millones de euros pase por un trámite informativo en la Junta General del Principado y, en particular, que toda permuta que exceda los 20 millones de euros se concrete mediante la tramitación y aprobación en el Parlamento regional de una ley al efecto, este trámite se eludió. ¿Cómo? Pues pese a que la compra de las alas del Calatrava por parte de Sedes se concretó como un único contrato con Jovellanos XXI, la permuta entre Sedes y el Principado se dividió en cuatro operaciones, ninguna de las cuales superó, en los bienes enajenados por parte del Principado, dichos 20 millones de euros.

Se da la circunstancia de que la última de las cuatro permutas, en la que el Gobierno aportó el edificio administrativo del número 35 de General Elorza, se rebajó su valor de tasación, que TecniTasa estimó en 21.794.362,05 euros, hasta los 19.952.737,14 euros que se le asignó en la permuta. Y como la parte del Calatrava que aportó Sedes en ese acto estaba valorada en 22.131.720,31 euros, el Principado aportó también a dicha permuta un cheque por la diferencia, que era de 2.178.983,17 euros.

En todo caso, las valoraciones de los inmuebles y parcelas aportadas a la permuta por parte del Principado aparecen, cuando menos, como muy cuestionables, vinculadas al hipotético éxito de nuevas actuaciones inmobiliarias (promociones de unas 80 viviendas en cada localización) que Sedes debería acometer en las mencionadas parcelas para ponerlas en valor, o, en el caso del edificio del número 10 de la calle ovetense de Uría, una rehabilitación integral para su utilización como oficinas o bien como locales comerciales.

Este edificio, que lleva años clausurado, fue tasado en 9.538.273,35 euros, pero en la permuta se valoró en 21.500 euros menos. Sedes tenía un estudio para convertir sus 3.217 metros cuadrados construidos en 2.707 metros cuadrados de oficinas para comercializarlos. No se hizo, y en junio pasado el edificio entero se sacó a subasta en un precio considerablemente inferior: 8.200.000 euros. Nadie acudió a la subasta, y el edificio que en su momento ocupó la Consejería de Justicia sigue clausurado en pleno centro de Oviedo, a escasos metros de la losa que rememora la ubicación del Carbayón.

Hoy Sedes, que en los años de la burbuja inmobiliaria llegó a dar resultados positivos de hasta 7,8 millones de euros anuales (en 2004) da balances negativos (-1,9 millones en 2011) tiene un pasivo bancario que supera, al menos, los 85 millones de euros, todos sus activos inmobiliarios hipotecados y con los acreedores bancarios pendientes de que se concrete cualquier operación de venta de inmuebles para recaudar esos ingresos.

Mientras tanto, los edificios de la permuta siguen en pie (salvo el instituto de San Lázaro, ya derribado a costa de Sedes) y las parcelas en las que se iban a ejecutar promociones siguen vacías y perdiendo valor.